親愛(ài)的問(wèn)主，不用將來(lái)，第一批上世紀(jì)八十年代初建的二三十層高的樓房，在一些南方城市，已經(jīng)到了房齡，需要拆除了，但出現(xiàn)了尷尬的情況：

第一，無(wú)人去拆。開(kāi)發(fā)商們，不愿意拆；當(dāng)?shù)卣?，這是商業(yè)性的住宅啊，沒(méi)必要參與，而且，政府也不可能有錢拆，拆，還是得開(kāi)發(fā)商們來(lái)進(jìn)行啊。

但大家對(duì)這些高樓，敬而遠(yuǎn)之。這到底什么情況呢？

第二，無(wú)利可圖。一個(gè)住宅區(qū)，或者幾幢房子，要不要拆，那要看，拆了以后再蓋，是不是有利。二三十層高的樓，樓間距又比較近。

你拆了，最多蓋的跟原來(lái)一樣，你不可能蓋四十層啊，現(xiàn)在住宅，最高，也就是二三十層。

而且，可怕的是，現(xiàn)在對(duì)容積率和綠化率有要求，很可能是，你拆了20幢，最后只能蓋18幢，你還賠錢呢。

這樣，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商不愿意進(jìn)入。

第三，住房不僅得不了利，還得出大筆錢。我們正常理解的拆遷，好像是除了拿套房，還拿一大筆錢?？蓪?duì)這種二三十層的高樓，不僅拿不到錢，還得交十幾，甚至幾十萬(wàn)給開(kāi)發(fā)商。

住房也不干。

現(xiàn)在這些房齡到了的樓房，兩個(gè)結(jié)局：要么業(yè)主們，湊錢進(jìn)行修繕，還能住個(gè)幾年；要么，就是放棄，成為鬼樓了，因?yàn)樽∪耍呀?jīng)不安全了。

我身處南方，看到很多90年代所建，超過(guò)20層的高樓，也只能維持修修補(bǔ)補(bǔ)的現(xiàn)狀，現(xiàn)在是這樣，未來(lái)更是這樣。

（正在改造加固的老舊小區(qū)）

這里有一個(gè)發(fā)生在俄羅斯的故事，可以引發(fā)我們的共鳴：

故事講述俄羅斯一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展閉塞的小城，30層高的居民樓承重墻產(chǎn)生裂縫，已經(jīng)搖搖欲墜，消防局長(zhǎng)和房管局前來(lái)視察，認(rèn)為居民都應(yīng)該搬出去，以防發(fā)生嚴(yán)重坍塌，房管局長(zhǎng)建議市長(zhǎng)出面對(duì)居民樓推倒重建。

這里邊的住房是居民的唯一住所，搬出來(lái)只能流落街頭，大家不知道重建需要多久，屆時(shí)生活陷入困境，將何去何從，都不同意。市長(zhǎng)沒(méi)資金去重建，只能做一些無(wú)關(guān)痛癢的改造，但始終無(wú)法解決困局，房管局長(zhǎng)堅(jiān)信這是危樓，人員必須撤離。

最終，市長(zhǎng)在無(wú)奈之下，只能解決提出問(wèn)題的人，只有把源頭解決了，才能穩(wěn)住居民。于是，房管局長(zhǎng)背了黑鍋。

在生命的最后一刻，房管局長(zhǎng)還跑去挨家挨戶叫居民撤出危樓，可卻被眾人群毆，最終局長(zhǎng)命喪黃泉，不久之后，也帶走了這棟危樓，造成了悲慘的故事。

換位思考一下，目前的中國(guó)有幾十萬(wàn)棟超過(guò)30層以上的高層，未來(lái)將是一個(gè)嚴(yán)峻的問(wèn)題，其實(shí)，就像俄羅斯這個(gè)小城一樣，高樓的命運(yùn)已經(jīng)和居民捆綁在了一起，每個(gè)人都是自己的樓生，沒(méi)有好的去處，只能守著這唯一的住所。

（30多層的樓房隨處可見(jiàn)）

這是逃避不了的事實(shí)。

一、為什么房子都喜歡修建二三十層高？都建在哪里？建房趨勢(shì)是什么？01、為什么修建二三十層高？

直接答案：開(kāi)發(fā)商想把利益最大化。

不難看出，修建6層樓高的小區(qū)，那是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不想裝電梯；修建11層的小區(qū)，那是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商只想裝一部電梯；那些18樓的小區(qū)，是因?yàn)殚_(kāi)發(fā)商不想修建兩個(gè)消防通道，拉大公攤面積，房子不好賣。

目前開(kāi)發(fā)商普遍建27-33層，為什么極少建34樓呢？這是因?yàn)槲覈?guó)《國(guó)家住宅設(shè)計(jì)規(guī)范》對(duì)房子層高要求是宜為2.8m，為了采光好，開(kāi)發(fā)商們普遍按照2.9m修建。

再結(jié)合我國(guó)《民用建筑設(shè)計(jì)通則》對(duì)超高層的區(qū)分在于是否超過(guò)100m，而33層是最理想的。開(kāi)發(fā)商通過(guò)計(jì)算，房屋總樓高計(jì)算得出2.9m*32層+5.5米（首層一般作為商鋪或者不作使用的架空層）+0.3米（臺(tái)階）=98.6m，和超高 層要求完美契合，從而避開(kāi)了很多高成本。

過(guò)33層的超高層在消防設(shè)計(jì)（至少兩個(gè)消防通道、消防云梯極限是100米）、結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)、施工工藝（含鋼率加大）等方面會(huì)投入較大成本。這時(shí)，修建33層，開(kāi)發(fā)商的利益將是最大化的。

（正在修建的高層建筑）

02、都建在哪里？

我處于一個(gè)西南四線城市，以我這里為例，開(kāi)發(fā)商在拿地時(shí)都會(huì)避開(kāi)中心城區(qū)，一來(lái)中心城區(qū)拆遷工作難開(kāi)展，拆遷補(bǔ)償巨大，二來(lái)地皮較貴。即使選擇城區(qū)拿地，也會(huì)選擇老城區(qū)中的棚戶區(qū)，一是住戶少，二是政府有棚改需求，可以節(jié)約大部分成本。

我這里開(kāi)發(fā)商拿地，都會(huì)選擇中心城區(qū)的周邊，尤其政府規(guī)劃的開(kāi)發(fā)區(qū)、新區(qū)是拿地最多的地方。

這些區(qū)域人煙稀少，拆遷賠償少，住戶能得到政府和開(kāi)發(fā)商的雙補(bǔ)貼，開(kāi)發(fā)商能得到政府的大力支持，開(kāi)發(fā)商也為城市提升了形象，政府和開(kāi)發(fā)商將會(huì)是互惠互利的局面。

03、建房趨勢(shì)是什么？

以目前城市發(fā)展，開(kāi)發(fā)商建房都會(huì)選擇城市周邊的地，這是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。這是因?yàn)檗r(nóng)村逐漸城市化，以前的老城區(qū)因?yàn)槌鞘邪l(fā)展，原來(lái)的配套設(shè)施跟不上新時(shí)代要求，交通擁堵、就醫(yī)困難、上學(xué)不便等很讓政府頭疼。

于是，政府帶頭，城市中心逐漸往周邊遷徙，一般先劃個(gè)新區(qū)，再修幾個(gè)有物業(yè)、明晃晃的小區(qū)，優(yōu)質(zhì)的學(xué)校、醫(yī)院、道路、商超等設(shè)施再跟上，慢慢引導(dǎo)民眾過(guò)來(lái)，這就成為了城市擴(kuò)張的方向。

（某開(kāi)發(fā)新區(qū)新建的高層小區(qū)）

至于原來(lái)二三十層的老小區(qū)，大概率都會(huì)租給外來(lái)打工者，對(duì)于租戶來(lái)說(shuō)便宜，對(duì)于房東來(lái)說(shuō)，自己住在新區(qū)，美滋滋的收租。

二、隨著房齡的增長(zhǎng)，房子大概率走向20年后：成為老舊小區(qū)，有錢的住戶逐漸搬走，老人開(kāi)始往下層走，這時(shí)會(huì)搬進(jìn)很多打工者租房，一部分成了空房，房?jī)r(jià)已明顯低于市場(chǎng)價(jià)。

30年后：修修補(bǔ)補(bǔ)是常態(tài)，房?jī)r(jià)低也不好賣，搬走大部分人，置換一批便宜買二手房住進(jìn)來(lái)的新住戶。這時(shí)，拆遷重建的念想在個(gè)別業(yè)主心中萌芽。

40年后：一些低質(zhì)的樓盤有了危樓的趨勢(shì)，此時(shí)搬走的人更多了，一些成了無(wú)人區(qū)，一些僅存租客了。同時(shí)，先進(jìn)派和保守派的業(yè)主就拆遷重建上會(huì)出現(xiàn)較大分歧，地段好的小區(qū)甚至已經(jīng)有開(kāi)發(fā)商主導(dǎo)溝通協(xié)商了。

40-50年：業(yè)主備受煎熬，一面是高昂的維護(hù)費(fèi)用，一面是補(bǔ)償給開(kāi)發(fā)商昂貴的費(fèi)用（后面會(huì)講到為什么）。

這階段各方利益摻雜，重建逐漸進(jìn)入實(shí)質(zhì)階段，各方都在樓層選擇、戶型分配、補(bǔ)償金額等切身利益問(wèn)題互不相讓。

（正在重建的高層小區(qū)）

50年及以后：進(jìn)展順利的小區(qū)招標(biāo)重建，進(jìn)展不順利的小區(qū)依然僵持，業(yè)主依舊煎熬。政府開(kāi)始重視，面對(duì)僵持不下的多方利益，只能溝通維穩(wěn)。

平日里也能看到很多報(bào)道，老小區(qū)僵持拆遷過(guò)程中出現(xiàn)很多奇人怪事，上訪的、拉橫幅的、跳樓的，層出不窮，但隨著樓齡增長(zhǎng)，各方利益在招商、臨時(shí)居住、賠償?shù)嚷L(zhǎng)的拉扯中都將趨于一致。

（正在拆除的老舊房子）

三、老房子未來(lái)該怎么處理？1、開(kāi)發(fā)商不會(huì)拆

做過(guò)房地產(chǎn)的都知道，開(kāi)發(fā)商都把資金用到了極致，沒(méi)有亂用的錢，幾乎沒(méi)有現(xiàn)金流，比如萬(wàn)達(dá)、碧桂園、中梁等知名房企，都是高負(fù)債率。這也是很多樓盤爛尾的原因。

不拆的原因很簡(jiǎn)單：①開(kāi)發(fā)商沒(méi)錢，根本拆不動(dòng)。②即使有錢也不值得拆，不掙錢。③拆起來(lái)太麻煩，居民也不愿意拆。④市中心淪為老舊城區(qū)，城市發(fā)展熱點(diǎn)不在這里，更沒(méi)必要拆。

與其耗費(fèi)無(wú)數(shù)人力物力，不如將中心轉(zhuǎn)移 到周邊地區(qū)，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

2、少部分改造為地標(biāo)性建筑

這也是政府出面做虧本的買賣，如果有硬性要求，需要在老舊房子上修建紀(jì)念館或地標(biāo)性建筑，比如必須將北京鳥(niǎo)巢搬到城中村，那肯定無(wú)條件的搬遷。

（政府征收老舊小區(qū)拆除）

3、大部分建筑將是修修補(bǔ)補(bǔ)

很多老房子都沒(méi)有物業(yè)，此時(shí)只能政府出面做基本維護(hù)，年輕人逐漸搬走，高層逐漸往下層輪換，直到最后只剩下老人留守。百年后，老人去世，房子荒廢。

值錢的地皮，政府出面回購(gòu)，推平重建其它建筑，不值錢的地皮，政府也不管，任它自由發(fā)揮，徹底淪為無(wú)人區(qū)、廢城。比如有名的鄂爾多斯鬼城。

不過(guò)，國(guó)家也出臺(tái)了相關(guān)政策，用于老舊小區(qū)的改造加固。

根據(jù)2020年7月20日國(guó)務(wù)院辦公廳公布的《關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》，里面明確指出：到“十四五”期末，也就是2025年前，力爭(zhēng)基本完成2000年底前建成的需改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)的改造任務(wù)。

改造任務(wù)主要包括：老舊小區(qū)內(nèi)部設(shè)施的改造（如公共設(shè)施、下水管道、消防器械、頂樓防水、電線重排等）、外部設(shè)施的改造（如安裝電梯、粉刷外墻、拆除違法建筑等）、環(huán)境的改善（如增值綠化、增加活動(dòng)器械、開(kāi)設(shè)便民超市等）。

（老舊小區(qū)正在加固、修補(bǔ)）

雖然這項(xiàng)工程普遍針對(duì)多層建筑，不過(guò)，隨著國(guó)家政策的完善，相信以后的高層建筑也會(huì)納入改造方案。

四、為什么不處理?我了解到，拆遷都遵循這條規(guī)律： 把容積率低的（平房、六層及以下多層、棚改區(qū)等）住宅拆了，蓋成容積率更高的高層。

地還是那塊地，容積率高就意味著有更多的建筑面積，能住進(jìn)更多人，有利可圖才是開(kāi)發(fā)商拆遷的動(dòng)力。舊城改造多是這樣，把平房（容積率1）拆了蓋成高層（容積率3.5），提高了土地利用率，開(kāi)發(fā)商賺了，政府賺了，居民也賺了。

（容積率只能達(dá)到3.5的高層建筑）

我們熟知的100米33層建筑，它的容積率即為3.5左右，這塊地已經(jīng)用到極致了，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)蓋不上去樓層了，開(kāi)發(fā)商不是做慈善的，哪個(gè)開(kāi)放商敢拆遷？

有不怕虧損的開(kāi)發(fā)商，還有怕虧損的住戶，容積率提不高，市場(chǎng)價(jià)持續(xù)增長(zhǎng)，同為33樓的新舊房子，除了開(kāi)發(fā)商的賠償外，原來(lái)的住戶肯定是要倒貼錢，才能住進(jìn)新房的。

我咨詢過(guò)房產(chǎn)界的朋友，他做過(guò)多宗土地開(kāi)發(fā)的測(cè)算，即使納入了房?jī)r(jià)增幅，大多數(shù)開(kāi)發(fā)商也只能承受2-3層小區(qū)的拆遷，那些超過(guò)30年房齡超過(guò)5層的小區(qū)，就拆不起了。

所以說(shuō)，拆不起，拆不動(dòng)，不敢拆，除非建筑技術(shù)發(fā)生革命性變化，否則，修修補(bǔ)補(bǔ)又三年恐怕才會(huì)是未來(lái)的常態(tài)。

五、未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)？不是危樓永不拆，將是未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)，除了修修補(bǔ)補(bǔ)外，我實(shí)在想不到這些老房子還有什么好的處理辦法。除非國(guó)家出臺(tái)政策，地方政府出面，才可能讓這些老房子有妥善的處理辦法。

（政府畫圈拆除的危樓建筑）

六、寫在最后總體而言，高層住宅的房齡到了，大部分都維持修補(bǔ)現(xiàn)狀，少部分拆遷，居民倒貼錢。

所以為了居住體驗(yàn)良好，建議買房者在關(guān)注地段、升值空間、學(xué)校、醫(yī)院等因素外，建筑質(zhì)量也很關(guān)鍵，畢竟一輩子的事情，后期扯皮很讓人頭疼。

也希望我們國(guó)家的貧富差距越來(lái)越小，人人邁入小康社會(huì)，人人擁有多套房，就不會(huì)出現(xiàn)抗拒拆遷、抗拒重建等類似的悲劇了。

你們認(rèn)為呢？

Hash:ea6dce923c4f1cc9ddef41bb8eb2b7ebbcdd22b0