我這樣來(lái)舉個(gè)簡(jiǎn)單的例子來(lái)回答，可能就比較通俗了。

我們假設(shè)其只有一個(gè)項(xiàng)目，放大杠桿10倍來(lái)借款買地建房，把地買下來(lái)后三年后再開(kāi)發(fā)并完全賣出，售價(jià)是成本的2倍，建設(shè)的稅收40%，年分紅80%，分紅的稅收20%（由股東自己承擔(dān)），貸款利息10%。

第一輪這樣的操作：

我們可以看到，開(kāi)發(fā)商只需要用100億的資金，三年分完紅都還余96億的未分完的利潤(rùn)，除了給股東分了紅以外，自己的凈資產(chǎn)還翻倍了。資金結(jié)余更是1196億元，還款1000億完全沒(méi)問(wèn)題。

接著來(lái)的就是第二輪：

第二輪下來(lái)，開(kāi)發(fā)商仍然是三年再賺一倍，跟第一輪沒(méi)有太大的區(qū)別，資金結(jié)余2392億，還貸款2000億，仍然是沒(méi)有任何問(wèn)題的。

那么我們買房花的錢，去哪兒了，差不多是這些地方：

但是現(xiàn)在的情況是因?yàn)楦鞣N原因，房子不好賣了，于是第二輪就變成這樣了：

一半的房子賣掉了，另一半形成“存貨”，存貨是以成本列入的。收入減少一半，稅收和分紅都相應(yīng)減少了，雖然未分配利潤(rùn)還有60億，但資金結(jié)余只有1160億了，錢在哪里去了，存貨里去了。

也就是變現(xiàn)出現(xiàn)了困難，這樣1160億就還不起2000億的貸款了。就算不分紅240億，也是還不起貸款2000億的。

此時(shí)我們買房花的錢，去了這些地方：

所以說(shuō)恒大們要打折賣房來(lái)還債，就是要把存貨加速變現(xiàn)，如果變現(xiàn)得比較快，不至于利息支出增長(zhǎng)得太多，那么還是還得起貸款的。

比如打七折銷售的情況如下：

七折之下，雖然未分配的利潤(rùn)減少，股東分紅也減少，稅收也減少，但是只要把房子賣掉，還貸仍然是沒(méi)有壓力的。

甚至于打六折都可以：

打六折以后，買地建設(shè)和利息支出已經(jīng)超過(guò)收入了，也就是毛利都為負(fù)了，房地產(chǎn)公司也要巨額虧損，當(dāng)然也就無(wú)法分紅之類的了，但是仍然還是可以還得起貸款的。

而此時(shí)購(gòu)房者的房款去向如下：

所以說(shuō)不讓打折就是徹底封死了開(kāi)發(fā)商們的退路；不讓打折，還不讓續(xù)貸，更是讓他們幾乎就沒(méi)法動(dòng)彈了。

這就是高毛利之下，可以放大杠桿，雖然金融資本等賺了更多的錢，但開(kāi)發(fā)商和開(kāi)發(fā)商的股東們按其投入的資本也賺了更多的錢。但是就怕政策和市場(chǎng)起變化。政策（限購(gòu)、限貸）或市場(chǎng)（毛利下降）一變，他們的這個(gè)分食購(gòu)房者的游戲就會(huì)玩不下去的。

通俗是通俗了，但嚴(yán)謹(jǐn)性肯定下降，上面的數(shù)據(jù)僅供理解之用，不是真實(shí)數(shù)據(jù)，請(qǐng)讀者不要較真，說(shuō)明中也把一些細(xì)節(jié)給簡(jiǎn)化掉了，也請(qǐng)知悉。

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