夢湖CBD,能否改寫經(jīng)開物流園發(fā)展現(xiàn)狀?
城市為什么要規(guī)劃新區(qū)?
簡單來說:就是追求城市功能和美觀的整體協(xié)調(diào)
往深了說:城市要發(fā)展,社會要進步。尋找城市發(fā)展新坐標(biāo),發(fā)掘新動能,激發(fā)新活力
新區(qū)往往承擔(dān)了發(fā)展的重任,承擔(dān)了更多的責(zé)任和使命,是城市對外展示的形象窗口,承載了讓生活更美好的重大使命。
每個新區(qū)都有其核心功能板塊,以此為發(fā)展引擎,驅(qū)動組團整體向前。
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日前,鄭州國際物流園區(qū),夢湖核心功能區(qū)規(guī)劃征集方案正式亮相!
方案1:
方案2:
方案3:
征集設(shè)計方案:國內(nèi)外知名規(guī)劃設(shè)計機構(gòu),GUDGroup、德國ISA意廈國際設(shè)計集團、北京清華同衡規(guī)劃設(shè)計研究院、上海復(fù)旦規(guī)劃建筑設(shè)計研究院等;
受邀評審:時匡等國內(nèi)規(guī)劃、建筑、交通、市政等領(lǐng)域的知名專家。
鄭州又一核心板塊亮相。
同樣算是大手筆,同樣也有湖(夢湖),不知此次,夢湖能否改寫國際物流園的發(fā)展現(xiàn)狀?
就像如意湖改寫鄭東CBD;
北龍湖改寫金融島;
象湖改寫白沙;
蝶湖改寫濱河;
......
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經(jīng)開國際物流園區(qū),建于2010年9月,十年快過去了,作為主城新區(qū)之一,活的還不如鄭州近郊板塊,像綠博,南龍湖...
人氣不足,熱度沒有,配套更別提~,國際物流園區(qū)靠什么破局發(fā)展?
鄭州國際物流園區(qū)核心功能區(qū)——夢湖核心區(qū),提上日程。
總規(guī)劃面積2.31平方公里。帶動范圍西至龍翔街、東至萬三公路、北至啟航路、南至鄭民高速,面積約70平方公里。其功能定位為國際物流園區(qū)現(xiàn)代物流、先進制造業(yè)的產(chǎn)業(yè)配套區(qū),核心產(chǎn)業(yè)為總部辦公、酒店商業(yè)、文體休閑。
高水平的規(guī)劃設(shè)計,高質(zhì)量推進國際物流園區(qū)核心功能區(qū)建設(shè),著力打造城市經(jīng)濟發(fā)展的支撐點、城市建設(shè)的新亮點和城市結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵點。
主要還是為產(chǎn)業(yè)服務(wù)配套,打造現(xiàn)代物流、先進制造業(yè)的配套服務(wù)區(qū),居住定位始終一般;
可以肯定的是,國際物流園未來將圍繞夢湖核心功能區(qū)展開建設(shè),夢湖核心板塊發(fā)展要優(yōu)于國際物流園的北部和西部。
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接下來,我們需要把經(jīng)開國際物流園區(qū)進行分割,對園區(qū)每個組團進行詳細(xì)的解析,哪個組團有機會?是不是機會點?
如圖:
把國際物流園區(qū)分南北兩個組團開發(fā),分別為物流北組團,物流南組團——即夢湖核心組團。
國際陸港組團:處于鄭州自貿(mào)區(qū)規(guī)劃空間內(nèi),東接經(jīng)開老城(住宅2萬/㎡),北臨高鐵商務(wù)片區(qū)(基本也是2萬+),南靠濱河新區(qū)(1.65+),區(qū)域位置交通,都相對優(yōu)越;
自駕去東區(qū)也就10分鐘,去CBD,去機場也就20多分鐘,加上地鐵3號線年底通車,對該組團又是一利好;
目前片區(qū)在售樓盤,正商匯航城,孤盤開發(fā),共分兩期。
一期佳苑4棟純高層,二期匯航雅園三棟住宅高層+4棟公寓高層。很顯然,二期的居住舒適度沒有一期好。戶型區(qū)間91-120㎡,都是三室設(shè)計,也是個大戶型剛需盤。
目前均價13500元/㎡,片區(qū)也沒有可參照的樓盤,參照經(jīng)開老城,東區(qū),濱河,均價看著還挺香。
地帶講起來高大上,但是當(dāng)實地考察后會發(fā)現(xiàn)很尷尬,算是三不管地帶,周圍工廠林立,附近沒有大型超市,沒有學(xué)校,基本無其他住宅小區(qū),未來這7棟樓可能是唯一的人氣!
物流北組團:相比就沒有物流西組團地段優(yōu)越,組團外圍只能依托白沙綠博發(fā)展,而白綠已自顧不暇,紅利外溢更是紙上談兵;
組團內(nèi)也是各種物流園,建材,宇通重工,雙匯,精益達(dá)等企業(yè),生活配套也是基本無,居住氛圍不佳,沒有一些 利好政策傾斜;
目前在售樓盤,萬科溪望,金地名悅,碧桂園峯景,綠都·東瀾岸。
項目整體均價在1萬-1.1萬/㎡,甚至有些房源不到1萬,房價最不抗打的組團;
其中,某個項目2018年首開,精裝均價在13350元/㎡,現(xiàn)在均價在11000元/㎡,降價幅度超2000,降價幅度近20%。
夢湖核心組團:西靠濱河組團,南依航空港區(qū),在鄭州一主一城戰(zhàn)略下,作為連接紐帶,未來也會享受到紅利外溢;
打鐵還得自身硬,環(huán)境不好時,自救才是王道,夢湖的核心功能或許就體現(xiàn)在這,以此為發(fā)力點,帶動組團向前奮進;
如圖:數(shù)得上來的配套
在售樓盤,保利金茂時光悅。
6月25日,端午節(jié)項目首開,推案體量151套,去化約92套,去化率61%;
區(qū)域價格再次被定義,均價不過11000元/㎡!
區(qū)域價值梯隊,國際陸港組團>夢湖核心組團>物流北組團
區(qū)域價格梯隊,國際陸港組團>夢湖核心組團=物流北組團
區(qū)域配套梯隊,夢湖核心組團=國際陸港組團>物流北組團
揉合來看,目前住宅主要集中在物流北組團和夢湖核心組團,尤其是夢湖核心組團,去年一年,已有6家房企密集拿地。
如圖:拿地價綜合對比圖
綠都地塊是由原宇通地塊土地變更,不具備對比意義;
2017年同期進場的萬科,碧桂園,金地均以市場熔斷價拍得地塊,樓面價超5100元/㎡;
2019年,兩年過去了,夢湖核心區(qū)的土地拍賣基本以個位數(shù)溢價摘得,整體樓面價約4500元/㎡,地價降了;
其中,17號地還經(jīng)歷流拍復(fù)拍,最后由經(jīng)開管委托底,中建操盤;
片區(qū)更加核心的土地位置,鄭州難得一遇的凈地,沒有哄搶,就這樣低價成交;事出反常必有妖。
區(qū)域價值,市場變化,產(chǎn)品去化難度等讓拿地變得愈加謹(jǐn)慎!
如圖:項目綜合對比圖
對比價格,2018年中旬,金地,碧桂園,萬科相繼入市開盤,隨著首開的不理想,到現(xiàn)在越賣越便宜,越賣越難賣,某項目價格降幅超2000,降價幅度近20%;
本想靠精裝溢價,沒想到卻成了價格戰(zhàn)上的絆腳石;
路勁正榮悅東園、星聯(lián)樾棠、興港和昌凌云筑、中建·瀾溪苑,英地項目也都蠢蠢欲動,片區(qū)今年的新盤若集中入市,必定又是一場價格廝殺。
對比產(chǎn)品,除金地,綠都設(shè)計的有89㎡的小戶型,像萬科,碧桂園小三房分別是95㎡,98㎡起,四居基本都在140㎡左右,整體戶型還是偏改善的;
保利金茂時光悅,規(guī)劃產(chǎn)品70㎡兩室一廳一衛(wèi),89-110㎡三室兩廳兩衛(wèi),128㎡四室兩廳兩衛(wèi),70的小兩房,89的小三房,雙衛(wèi)設(shè)計,128的小四房,四開間朝南,戶型相對都很緊湊;
前車之鑒,89㎡的小三房比大戶型能高500-1000元/㎡,120㎡以上的去化一般,140㎡以上的根本去化不動;
對比結(jié)果就是,這是一個產(chǎn)品越做越剛,價格越做越敏感的 的區(qū)域,好產(chǎn)品+嚴(yán)控總價,或許還有出路。
2016年那場“大火”,蔓延至今,讓很多人為之瘋狂,購房者購房殺得眼紅,房地產(chǎn)企業(yè)亦如此,搶地?fù)尩醚奂t,不免高位站崗者。
2016過去了,我們很還懷念它,因為回去可以做很多正確的選擇,同樣能避免很多的錯誤。
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2020來了,是極近特別的一年,每個區(qū)基本都是自顧不暇,依靠外圍外溢幾乎無可能,只能自身求解。
夢湖正在開挖,規(guī)劃設(shè)計方案也已亮相,同樣高規(guī)格的規(guī)劃,夢湖CBD復(fù)制鄭東新區(qū)如意湖CBD,能解套發(fā)展嗎?
未來隨著更多的住宅地塊釋放,開發(fā)商聚集,能撬動片區(qū)的未來嗎?
我回答不了。
現(xiàn)狀可以回答,依然是廠房林立,大車呼嘯而過,生活配套欠缺,公共交通匱乏,規(guī)劃的13/14號線不知何時開通等
若不是地緣性客戶和周邊的產(chǎn)業(yè)群客戶,其他區(qū)域剛需客戶或者投資客戶不建議購買。
先看一張圖:
發(fā)展周期太長,十年,依然有大量空白地帶,速度緩慢真的不是嘴上說說。
經(jīng)開物流園區(qū)向來是東南區(qū)域的價格洼地,畢竟和周邊環(huán)境及地理位置脫不開關(guān)系;
地緣性和周邊產(chǎn)業(yè)群客戶可以買來自住,距離單位近,價格便宜, 夢湖可以作為首選,有些項目需要注意的是房本到底是經(jīng)開戶口還是中牟戶口,升值估計要等很久了。
但我愿相信隨著各大開發(fā)商的入駐,證明區(qū)域的未來和空間還是有的,只不過目前的環(huán)境下太需要時間去證明了。
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