煙臺城市規(guī)劃差的根源在于采取得是組團式的發(fā)展模式，而沒有采取同心圓(內(nèi)陸城市采用)或扇心圓(沿海城市采用)的發(fā)展模式！同心圓或扇心圓能最大化地集約利用土地，能造成內(nèi)核圈土地的稀缺性，使中心區(qū)域高地價一圈一圈地向外自然而順利地傳導(dǎo)，并帶動周邊幾何級倍數(shù)的土地更快升值和快速發(fā)展，使土地價值由高到低的傳導(dǎo)有規(guī)律且有序，城區(qū)發(fā)展由內(nèi)到外、由近及遠，能擴張到哪里就算哪里，完全可以根據(jù)國際和國內(nèi)的經(jīng)濟形勢和本城市的實力靈活掌握！組團式的發(fā)展模式全國很少見，重慶和淄博也是這種模式。這種模式是以各組團(或各區(qū))的中心獨自擴張向外發(fā)展的，產(chǎn)生了無數(shù)個同心圓并存發(fā)展的爭利模式，各自為政，土地沒有稀缺性(可以說能夠無限、無止境地供應(yīng))，每個組團搞自己的商業(yè)大街，每個組團都有自己的土地價格高地，自己獨立地一圈一圈向外擴張。組團式的發(fā)展模式造成的后果是組團與組團間產(chǎn)生了大量臟、亂、差無人顧及的空白帶，最典型的是芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)和福山區(qū)之間的只楚和幸福片區(qū)，有30平方公里的土地未開發(fā)；還有萊山區(qū)、芝罘區(qū)和福山區(qū)之間的黃務(wù)片區(qū)，也有30多平方公里土地未開發(fā)，煙臺五區(qū)這樣的空白帶還很多！組團式發(fā)展模式明顯缺點有三個：第一，土地浪費極其嚴重，土地根本就不稀缺，煙臺5個區(qū)面積達2600平方公里，具有容納2500萬人口的潛力，可持續(xù)提供700萬套住房，只有超一線城市才有這個實力，如果蓬萊劃成區(qū)，土地供應(yīng)量會進一步激增；第二，土地價格傳導(dǎo)不順暢，雖然每個組團都有自己的土地價格高點，但組團和組團間的空白帶卻是土地價格低點，許多的空白帶仿佛就像許多防火墻使價格傳導(dǎo)再也進行不下去，各個組團間產(chǎn)生了嚴重的內(nèi)耗。煙臺城區(qū)沒有形成一個融合的大核心高地價區(qū)域(比如芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)和福山區(qū)的大融合板塊)，從而沒有更強勁的動力向四周擴張，反而被這些空白帶扯了后腿，拉低了房租、房價和地價。如果這些大黑洞不補上的話，會阻礙和削弱煙臺的擴張力！試想一下，煙臺連只楚、幸福和黃務(wù)都整合不好，還能把蓬萊和棲霞整合好嗎？第三，各組團誰也想發(fā)展，卻誰也發(fā)展不好！舉一組數(shù)據(jù)，2016年山東137個縣市區(qū)GDP及排名，濟南：歷下區(qū) 1187億元 第 3名；章丘區(qū) 925億 第11名；歷城區(qū) 869億 第14名；槐蔭區(qū)432億 第49名；天橋區(qū)418億 第50名。青島：黃島區(qū)2766億 第1名；市南區(qū)1016億 第9名；城陽區(qū)933億 第10名；市中區(qū)827億 第18名；市北區(qū)691億第26名；嶗山區(qū)550億 第35名。淄博：張店區(qū)1209億第2名；臨淄區(qū)867億第15名；淄川區(qū)599億。臨沂：蘭山區(qū)861億第15名。煙臺：開發(fā)區(qū)1206億(不參與排名)；芝罘區(qū)434億第48名；牟平區(qū)318億第73名；福山區(qū)259億第103名；萊山區(qū)237億第109名。從以上數(shù)據(jù)就可以清楚地看出煙臺市幾個區(qū)的真實實力，萊山區(qū)近20年來政府投入最大、也最精心，但GDP只有237億元，在山東省137個縣市區(qū)中排名109名，屬于后五分之一，基本上是墊底的。芝罘區(qū)434億第48名，也是很不理想，山東省其它城市老的主城區(qū)GDP都在800億—1200億之間，芝罘區(qū)離800億的最低門檻還差得挺遠！煙臺市從整體上看GDP7000億元，人口702萬，夠二線城市的劃分標準，但主要是下面的縣市很強，如果根據(jù)數(shù)據(jù)細分指標來看，主城區(qū)芝罘區(qū)GDP只是三線水平，萊山區(qū)是四線水平！煙臺未來的發(fā)展必須以融合為主，放棄攤大餅式的無序擴張，加快芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)和福山區(qū)的融合，使夾河成為內(nèi)河，把幸福南路和長江路打造成跨區(qū)的商業(yè)街，還有紅旗路和永達街的合并? ??造以及南大街和只楚路的合并打造。煙臺市區(qū)融合需要幾條跨區(qū)的大商業(yè)街，而不是每個區(qū)內(nèi)獨立小商圈。化工路和化工南路兩側(cè)的規(guī)劃和珠璣東路的規(guī)劃都關(guān)系著芝罘區(qū)、開發(fā)區(qū)和福山區(qū)的融合。煙臺城區(qū)只有實現(xiàn)融合才能形成一個整體性的高地價大核心圈，才能在城市建設(shè)上提升一個很高的檔次，產(chǎn)生虹吸效應(yīng)，理順土地價格傳導(dǎo)機制，有力地帶動和輻射下面縣市發(fā)展，形成以主城區(qū)帶動下面縣市發(fā)展格局，改變以往靠下面縣市抬轎的格局！

這個題目提的離奇，思維混亂。青島是新一線城市，濟南、煙臺是二線城市。這都是確定了的事，怎么又出來你這一說？

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