太難了，奉化梅里達(dá)購(gòu)物村爛尾6年，地鐵能否成為T(mén)a的救命稻草？
烈日余暉照射在歐式鐘樓上，零零散散的居民在廣場(chǎng)內(nèi)漫步，他們的身旁是圍合起來(lái)的11幢西班牙式建筑群，目光所及，盡是600家緊閉的店面、未精裝的毛胚所呈現(xiàn)出的空蕩與落寞，這是八月中旬下午六點(diǎn)的梅里達(dá)國(guó)際購(gòu)物村（以下簡(jiǎn)稱(chēng)梅里達(dá)）。
當(dāng)?shù)厝藢?duì)梅里達(dá)的現(xiàn)狀見(jiàn)怪不怪，6年了，這里就一直如此，雖在2017年盛傳出要被打造為“阿貍·夢(mèng)公園”，但之后就一直不了了之。頗為無(wú)奈的是，相較于周邊一個(gè)挨一個(gè)的廠房，空曠的梅里達(dá)購(gòu)物中心成為下班后人們?yōu)閿?shù)不多的散步好去處。
緊靠路邊的廣告牌上，“免租18個(gè)月”幾個(gè)大字告示著這里并不是沒(méi)有人運(yùn)營(yíng)。今年6月，各地夜經(jīng)濟(jì)發(fā)力正酣，梅里達(dá)化身奉達(dá)夜市，在通道上擺了120個(gè)攤位，周末的晚上，廣場(chǎng)中央還有演出及車(chē)展、大型兒童氣墊蹦床……，一度熱鬧非凡。不過(guò)僅兩個(gè)月后，梅里達(dá)又回到了曾經(jīng)那個(gè)“不食人間煙火”的狀態(tài)，13萬(wàn)平方數(shù)米的商場(chǎng)僅剩三個(gè)夜市攤位苦苦支撐。
梅里達(dá)，怎么了？
位于奉化城東的梅里達(dá)國(guó)際購(gòu)物村占地89畝，本計(jì)劃打造成浙江首個(gè)以旅游觀光為主，純商業(yè)的旅游購(gòu)物村，卻因開(kāi)發(fā)商倒閉（奉化梅里達(dá)商業(yè)管理有限公司被最高法公示為失信公司），自2014年交付后閑置。時(shí)間來(lái)到2017年3月，梅里達(dá)與熱門(mén)動(dòng)漫原創(chuàng)品牌“阿貍”達(dá)成戰(zhàn)略合作，計(jì)劃建成“阿貍·夢(mèng)公園”童話(huà)主題園，園區(qū)集夢(mèng)想體驗(yàn)、文創(chuàng)文藝、觀光旅游、美食購(gòu)物、時(shí)尚生活等多個(gè)動(dòng)漫主題體驗(yàn)項(xiàng)目。
夢(mèng)公園終究只是一紙藍(lán)圖，民眾眼巴巴看著新造沒(méi)幾年的商場(chǎng)因沒(méi)有品牌入駐經(jīng)營(yíng)，出現(xiàn)墻皮脫落、路面破損等問(wèn)題竟無(wú)人修繕，這一大攤子，當(dāng)?shù)卣仓薄?/p>
自撤市立區(qū)以來(lái)，奉化推動(dòng)城市品質(zhì)提升、新盤(pán)開(kāi)建與老城區(qū)改造并行，其中岳林街道就計(jì)劃總投資100億進(jìn)行更新升級(jí)，區(qū)域內(nèi)的梅里達(dá)的爛尾問(wèn)題顯得尤為礙眼。對(duì)此，奉化區(qū)多部門(mén)決定通力協(xié)作，以多種方式給予政策幫扶，下大力氣解決各種遺留難題。2019年6月，岳林街道辦與浙江驛淘公司簽訂協(xié)議，成立專(zhuān)門(mén)的機(jī)構(gòu)，引入新零售模式，運(yùn)營(yíng)“奉達(dá)小鎮(zhèn)”，預(yù)計(jì)最快2020年底就開(kāi)業(yè)。
直至 今日，僅有的幾個(gè)夜市攤位和開(kāi)篇介紹的情景告訴我們，難度顯然不小，因?yàn)樗鎸?duì)的是一個(gè)飛速變化的生存環(huán)境。
六年里，奉化商業(yè)格局大變樣
2014年，梅里達(dá)國(guó)際購(gòu)物村交付，年底金鐘財(cái)富廣場(chǎng)動(dòng)工。2016年，奉化萬(wàn)達(dá)動(dòng)工。2018年5月，寶龍拿下寧奉城際鐵路金海路客運(yùn)中心區(qū)域板，同月，奉化萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)盛大開(kāi)業(yè)。
算上已建成的太平洋購(gòu)物廣場(chǎng)、金鐘廣場(chǎng)、銀泰城、大潤(rùn)發(fā)、立邦廣場(chǎng)、75森活、梅里達(dá)國(guó)際購(gòu)物村方圓三公里城區(qū)內(nèi)，竟有快十座大大小小的商業(yè)廣場(chǎng)，區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)愈發(fā)白熱化。更要命的是，梅里達(dá)四公里范圍內(nèi)常駐人口不足27萬(wàn)，附近的晶典、58眾創(chuàng)等、企業(yè)中心等商務(wù)樓還未形成規(guī)模，它還未開(kāi)業(yè)就需要面對(duì)遠(yuǎn)超出這個(gè)城市需求量的商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境。四周又遍存大量制造業(yè)工業(yè)園，相較于其他商業(yè)項(xiàng)目，梅里達(dá)周邊的生活指數(shù)低下，也相對(duì)缺少高收入高消費(fèi)能力人群。
冷寂6年，如今一切都變了。
它會(huì)有翻盤(pán)的可能嗎？
梅里達(dá)并非沒(méi)有優(yōu)勢(shì)。類(lèi)似于奧特萊斯的建筑風(fēng)格可以為其定制一套現(xiàn)成的商業(yè)運(yùn)營(yíng)模式。其東面緊鄰機(jī)場(chǎng)路高架和寧奉城際鐵路，距正在做最后測(cè)試的3號(hào)線不足400米，離高速路口也僅500米。如何借助奉化撤市設(shè)區(qū)、軌交3號(hào)線寧奉線建設(shè)的大好機(jī)遇，似乎是梅里達(dá)翻盤(pán)的關(guān)鍵。
正在測(cè)試中的地鐵可這些都是表面，欲起死回生，得知道它的病根，得刮骨療毒。
想要做商業(yè)中心很好，但梅里達(dá)第一步就錯(cuò)了。購(gòu)物中心本是重資產(chǎn)項(xiàng)目，少則數(shù)萬(wàn)多則數(shù)十萬(wàn)的建筑面積都是靠一磚一瓦的真金白銀堆積而成，無(wú)論是之前的奉化梅里達(dá)商業(yè)管理有限公司還是現(xiàn)在浙江驛淘公司，很明顯都不是商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)里的專(zhuān)業(yè)玩家，開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)實(shí)力和萬(wàn)達(dá)、寶龍、銀泰、印力集團(tuán)沒(méi)有絲毫可比性，擁有合作品牌的數(shù)量和質(zhì)量也絲毫不具優(yōu)勢(shì)。(補(bǔ)充：什么是專(zhuān)業(yè)玩家？萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)在2019年數(shù)量達(dá)到323座，萬(wàn)達(dá)商管集團(tuán)實(shí)現(xiàn)收入434.8億元；目前，寶龍地產(chǎn)在長(zhǎng)三角、海西經(jīng)濟(jì)區(qū)等超過(guò)40個(gè)城市布局超過(guò)100個(gè)項(xiàng)目；2019年杭州湖濱銀泰in77銷(xiāo)售額52億元，杭州城西銀泰城銷(xiāo)售額46.59億元)
就算前期有資金實(shí)力建設(shè)，后期的管理才是真正考驗(yàn)實(shí)力的時(shí)候。換句話(huà)講，在項(xiàng)目本身不具備知名度的時(shí)候，以“梅里達(dá)”或“奉達(dá)小鎮(zhèn)”的名義邀約品牌入駐，國(guó)際和國(guó)內(nèi)主流品牌大多會(huì)選擇性忽視，招商團(tuán)隊(duì)的拼命解釋、宣傳只會(huì)被當(dāng)作騷擾電話(huà)，更別提像那些知名開(kāi)發(fā)商一樣擁有反向施壓的資格。目前，奉達(dá)小鎮(zhèn)甚至連地?cái)?a href='/xiaodian/' target=_blank>小店不能維持，更別提引nike、阿迪、斐樂(lè)、李寧等大眾較為喜歡的零售店。
而且如果品牌已經(jīng)在萬(wàn)達(dá)、銀泰等商場(chǎng)開(kāi)有門(mén)店，考慮到品牌覆 蓋范圍與自身效益，也很難選擇在梅里達(dá)開(kāi)設(shè)分店。
梅里達(dá)的第二步便是物業(yè)條件，經(jīng)過(guò)走訪觀察，可以看出梅里達(dá)排煙、排污和提前的電路預(yù)埋、上下水管接口等相關(guān)設(shè)施并不完善，有的只是空空的毛坯房，總體看較為局限于零售業(yè)態(tài)，其他如餐飲、美容美體、休閑等經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)選擇的余地小之又小，這也將使以后業(yè)態(tài)調(diào)整的可能性降低，就算有些品牌想入駐，但物業(yè)條件不允許。
第三步則是商場(chǎng)定位?；陧?xiàng)目的建筑風(fēng)格與開(kāi)放式街區(qū)物業(yè)，不難看出，梅里達(dá)起初要走奧特萊斯模式，在寧波已經(jīng)有杉井奧萊的前提下，如今奉化奧萊可行不可行？從地理上看，奧特萊斯，過(guò)去常出現(xiàn)在城市邊緣，不管是最著名的百聯(lián)青浦奧特萊斯還是城西近郊的寧波杉井奧特萊斯都是如此。三號(hào)線的建成，不僅能使梅里達(dá)承接寧波的人口紅利，在便利性上還更有優(yōu)勢(shì)。而物業(yè)條件也將其局限在零售為主的品牌經(jīng)營(yíng)策略，唯一要考慮的是，百聯(lián)、首創(chuàng)鉅大、杉杉、砂之船等奧萊玩家誰(shuí)愿意接手。
梅里達(dá)如果不做奧萊，而將其客戶(hù)群體對(duì)準(zhǔn)家庭、年輕群體，現(xiàn)有的奉化萬(wàn)達(dá)、銀泰城以及正在建設(shè)中的寶龍廣場(chǎng)對(duì)其圍追堵截，幾無(wú)勝算；如果對(duì)標(biāo)金鐘廣場(chǎng)，物業(yè)條件還將限制其KTV、影院的進(jìn)駐；兒童教育、培訓(xùn)基地是可以有所突破的方向，如何與奉化市圖書(shū)館培訓(xùn)學(xué)校錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，形成有規(guī)?；慕逃?、育樂(lè)中心就需要運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的積極探索。
寫(xiě)在最后
梅里達(dá)國(guó)際購(gòu)物村能不能翻盤(pán)暫不清楚。不過(guò)，地鐵一響，黃金萬(wàn)兩，地鐵一通，房?jī)r(jià)漲瘋是基本定律，既然商業(yè)這么難做，最后不如……
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