在房地產(chǎn)業(yè)依然是國民經(jīng)濟(jì)“壓艙石”的前提下，預(yù)計(jì)2021年昆明房價(jià)漲幅保持在5%-7%之間概率更大。分享下相關(guān)看法，供參考。

一、經(jīng)濟(jì)形勢預(yù)期01、疫情料將過去

作為今年最大的“黑天鵝”事件，新冠疫情嚴(yán)重地沖擊了世界經(jīng)濟(jì)，昆明也不例外。

昆明雖然地處邊疆，但遠(yuǎn)離口岸，人員流動不如武漢等中部核心城市大，因而疫情威脅并不是很嚴(yán)重，加上晝夜溫差大，四季氣溫差異小，干燥、風(fēng)大、紫外線強(qiáng)，疫情傳播不及四季分明地區(qū)容易。

現(xiàn)在疫苗已經(jīng)開始批量生產(chǎn)，疫情威脅將大幅減弱，加上昆明上下一心的防疫措施，預(yù)計(jì)明年昆明疫情威脅將全面解除。

02、經(jīng)濟(jì)持續(xù)恢復(fù)

全球疫情預(yù)計(jì)將在明年全面過去，接下來將是世界性的全力恢復(fù)經(jīng)濟(jì)。

中國受益于得力的防疫措施，加上一系列提振經(jīng)濟(jì)計(jì)劃以及防疫物資采購和其他疫情國家生產(chǎn)停止轉(zhuǎn)而向中國替代采購，目前中國經(jīng)濟(jì)已經(jīng)走在了世界經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的前列！

結(jié)合云南“十四五”規(guī)劃和2035年遠(yuǎn)景目標(biāo)，全力打造世界一流“三張牌”和區(qū)域性國際中心城市建設(shè)，增強(qiáng)對南亞、東南亞輻射能力，昆明作為首府，必將延續(xù)發(fā)展優(yōu)勢。

二、昆明歷史房價(jià)情況梳理01、過去10年昆明房價(jià)漲幅

中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，過去10年，即2010年11月-2020年11月，昆明房價(jià)（新建商品房均價(jià)、城區(qū)、郊區(qū)和個(gè)別郊縣）總漲幅38.4%，年均3.84個(gè)百分點(diǎn)。

再看下安居客數(shù)據(jù)，過去10年，昆明房價(jià)（二手房、城區(qū)和郊區(qū)）總漲幅52.52%，年均5.25個(gè)百分點(diǎn)。

也就是說，即便是房地產(chǎn)業(yè)高速發(fā)展的10年，從昆明房產(chǎn)均價(jià)數(shù)據(jù)看，二手房漲幅高于新房漲幅，但都沒有超過年均6%。

拋開均價(jià)數(shù)據(jù)，從實(shí)際感知看，過去10年，城區(qū)內(nèi)，至少二環(huán)內(nèi)，商品房價(jià)基本是翻倍了的，并不只是這么點(diǎn)漲幅，可能是郊區(qū)、郊縣房價(jià)漲幅拉低了整體漲幅。

02、今年昆明房價(jià)漲幅

中房協(xié)&禧泰數(shù)據(jù)顯示，11月，昆明房價(jià)14745元/平米，同比2019年11月上漲7.6%！這個(gè)房價(jià)漲幅超過了過去10年的房產(chǎn)漲幅均價(jià)，而且這個(gè)均價(jià)覆蓋區(qū)域還包括了呈貢、東川和晉寧區(qū)。

另外，還有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是今年房價(jià)受到了疫情沖擊；二是去年開始，房地產(chǎn)業(yè)已漸漸跨過“拐點(diǎn)”，發(fā)展放慢！

所以，綜合看，過去10年昆明（城區(qū)）房價(jià)漲幅超過年均7.6%應(yīng)該是大概率事件。

三、2021年昆明房價(jià)漲幅會是多少？01、社科院預(yù)測數(shù)據(jù)

從昨天社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院《中國住房發(fā)展報(bào)告》預(yù)測看，預(yù)計(jì)2021年商品住宅價(jià)格同比漲幅可能在5%左右。

但要注意，這個(gè)5%預(yù)測數(shù)據(jù)是全國城市整體漲幅均價(jià)，并不是對特定城市房價(jià)漲幅的專門預(yù)測。

從空間上看，中心城市、城市群和都市圈區(qū)域房價(jià)已經(jīng)率先復(fù)蘇，有的核心城市，比如，深圳、東莞甚至出現(xiàn)了房價(jià)過熱現(xiàn)象；其他城市復(fù)蘇乏力，部分城市甚至陷入了衰退！

全局分析，城市房價(jià)分化的趨勢將加深。

02、調(diào)控慣例數(shù)據(jù)

雖然政策層面沒有明確表示城市房價(jià)年均漲幅不得超過5%，但從深圳今年疫后房價(jià)上漲，接近同比漲幅5%時(shí)即升級限購為多部門聯(lián)合執(zhí)法看，城市主體責(zé)任制下，房價(jià)年均漲幅控制在5%以內(nèi)或已是慣例。

03、通脹率數(shù)據(jù)

從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看，2019年，昆明全年居民消費(fèi)價(jià)格同比上漲2.3%，2018年是1.7%。

根據(jù)央行公布的通脹率計(jì)算方法，本期價(jià)格指數(shù)減去上期價(jià)格指數(shù)再除以上期價(jià)格指數(shù)，則2019年通脹率大概是3.53%。

今年豬肉價(jià)格、大蔥、口罩等價(jià)格暴漲，預(yù)計(jì)今年的通脹率會高? ??去年；在疫情持續(xù)的情況下，這個(gè)趨勢可能會對明年有一定影響。

04、2021年昆明房價(jià)漲幅分析

中房協(xié)&禧泰數(shù)據(jù)顯示，昆明近一月房價(jià)為14668元/平米，環(huán)比下跌0.52%！

這是疫后昆明房價(jià)首次環(huán)比下跌，加上年末和春節(jié)將近，樓市步入周期性淡季，預(yù)計(jì)在明年3月來臨前，中間時(shí)間的昆明房價(jià)都將處在周期性價(jià)格下跌局面。

如果下月央行按慣例“放水”，釋放資金流動性，引導(dǎo)明年3月樓市“小陽春”，那明年昆明房價(jià)就將是樂觀的，延續(xù)上漲行情將是大概率事件，這個(gè)漲幅或?qū)⒃诮衲昊A(chǔ)上收窄，但很難低于5%的漲幅。

當(dāng)然，如果央行沒有延續(xù)年初“放水”慣例，在疫后市場普遍缺乏流動性的情況下，流入樓市的資金必然有限，那昆明房價(jià)在2021年不僅難以上漲，甚至可能承壓。

因此，綜合這些數(shù)據(jù)分析，從概率上看，2021年昆明房價(jià)繼續(xù)保持上漲，維持5%-7%之間概率更大。究竟是不是這樣？央行的動作或?qū)⑵鸬經(jīng)Q定性作用。

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