地鐵2號線灣華站片區(qū)調(diào)整?"地鐵+物業(yè)"活化古村
1號線南延線收尾沖刺、2號線全面建設、3號線年內(nèi)鐵定建設……
目前，佛山地鐵建設已經(jīng)進入如火如荼的階段，不少市民擔心佛山短期內(nèi)修這么多地鐵，到底夠不夠錢。
為此，佛山軌道辦也在年初向媒體介紹了佛山將效仿香港，探索“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)模式，解決錢袋子的問題。
昨天，記者從佛山規(guī)劃部門獲悉，該部門正發(fā)出《佛山市中心組團新城區(qū)北片控制性詳細規(guī)劃修編》灣華站片區(qū)調(diào)整的通告（以下簡稱“規(guī)劃調(diào)整通告”），對已經(jīng)修編了9年的片區(qū)規(guī)劃進行全面調(diào)整，利用灣華站TOD綜合開發(fā)的機遇，探路“地鐵+物業(yè)”的開發(fā)模式。
記者了解到，今年全國兩會期間，全國人大代表、佛山市委書記魯毅提交建議，將佛山軌道交通4、6、11號線納入國家“十三五”重大項目庫。
同時，建議國家以佛山作為試點，加強TOD綜合開發(fā)政策支持。而此次灣華站周邊規(guī)劃調(diào)整，無疑是佛山探索“地鐵+物業(yè)”開發(fā)模式的首次嘗試，意義重大。
這次調(diào)整涉及《佛山市中心組團新城區(qū)北片控制性詳細規(guī)劃修編》中的相關管理單元，北至魁奇路，南至瀾石二馬路，西至西華涌，東至灣梁路，規(guī)劃范圍總用地面積約 66.18 公頃。
調(diào)整公告：新城北片區(qū)灣華站周邊控規(guī)調(diào)整
規(guī)劃調(diào)整通告顯示，此次調(diào)整的項目位于佛山市禪城區(qū)石灣街道的東南部，是佛山地鐵2號線的TOD重點站點——灣華站所在區(qū)域。
本次調(diào)整涉及《佛山市中心組團新城區(qū)北片控制性詳細規(guī)劃修編》（以下簡稱《新城區(qū)北片控規(guī)修編》）中的相關管理單元。具體范圍北至魁奇路，南至瀾石二馬路，西至西華涌，東至灣梁路，規(guī)劃范圍總用地面積約 66.18 公頃。
規(guī)劃調(diào)整通告提到：《新城區(qū)北片控規(guī)修編》于2007年8月經(jīng)市政府批準實施，為片區(qū)的開發(fā)建設提供了法定依據(jù)。
隨著地鐵相繼進入建設，擬調(diào)整單元開發(fā)模式發(fā)生變化，《新城區(qū)北片控規(guī)修編》相關地塊劃分、用地功能和控制指標無法滿足TOD 綜合開發(fā)模式；同時灣華村擬利用灣華站TOD 綜合開發(fā)的機遇，對魁奇路沿線的舊廠房、舊村居地塊進行改造，并在灣華村中部啟動古村活化項目。因此，需對灣華站片區(qū)進行調(diào)整。
操作透露：設立多塊灣華地鐵中心劃撥用地
規(guī)劃調(diào)整通告專門談到了這一地塊緣何做出如此重大的調(diào)整，其實是出于兩方面的考慮，首先是灣華站TOD綜合開發(fā)的需求。
在TOD綜合開發(fā)需求上，佛山市軌道交通2號線禪城段建設已于2015年6月20日啟動，在灣華站上蓋設置地鐵控制中心，并引入TOD規(guī)劃理念進行開發(fā)。規(guī)劃部門表示，如果按原來的土地規(guī)劃，根本無法滿足“地鐵+物業(yè)”的需要。
當前，擬調(diào)整單元的開發(fā)模式發(fā)生了改變，從傳統(tǒng)的三舊改造模式調(diào)整為地鐵控制中心劃撥、商住用地出讓，綜合開發(fā)的模式。本次規(guī)劃調(diào)整應當確定灣華地鐵中心的劃撥用地、擬改造商住用地的地塊界線及規(guī)劃控制指標，以有效指導 TOD 綜合開發(fā)項目的建設。
記者留意到，為配合“地鐵+物業(yè)”開發(fā)需要，根據(jù)規(guī)劃調(diào)整通告，灣華站上蓋周邊的多個地塊均調(diào)整為商業(yè)商務用地。
比如說，地鐵站所在的上蓋地塊從商業(yè)辦公娛樂用地調(diào)整為交通場站用地。
而其周邊的ZXB28-03B地塊、ZXB28-09-01地塊以及ZXB28-05-02地塊則全部調(diào)整為商業(yè)商務用地。當然，上述地塊的原定功能被置換到片區(qū)的其他稍微原離地鐵上蓋的區(qū)域。
古村參與：
農(nóng)村三舊改造參與“地鐵+物業(yè)”開發(fā)
另外，此次調(diào)整還有另外一個理由，就是灣華村集體經(jīng)濟發(fā)展的需求。據(jù)悉灣華村擬利用灣華站TOD綜合開發(fā)的機遇，將對魁奇路沿線的舊廠房、舊村居地塊進行改造，并在灣華村中部啟動古村活化項目。
但《新城區(qū)北片控規(guī)修編》規(guī)定地塊的用地功能不符合灣華村的發(fā)展訴求，本次規(guī)劃調(diào)整應當協(xié)調(diào)村民利益與軌道建設的關系，引導村集體經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，增強規(guī)劃的可操作性。
至于古村落保護方面，此次規(guī)劃調(diào)整通告明確，要對灣華村內(nèi)的平蘭陳公祠和北溪祠堂進行保護，維持建筑立面的色彩，結(jié)構(gòu)體系和平面布局，修復脫落的墻體。
另外，保持灣華傳統(tǒng)村落機理和街巷特點，分步驟拆除與歷史風貌不協(xié)調(diào)的建筑，保留各種日常民間活動。
而在其他民生規(guī)劃方面，會對局部支路進行調(diào)整，具體是，取消灣華站上蓋原來兩地塊之間的支路，取消了華新路的灣華大道至北十一巷路段。
同時，灣華大道的道路紅線線位向西調(diào)整了3米。根據(jù)道路詳細設計方案，修正了瀾石二路的道路紅線線位。在配套設施調(diào)整方面，會新增居委會、社區(qū)警務室、文化活動室、幼兒園、托老所、體育健身場地、公共停車庫各1處，新增公共停車場2處。
軌道辦：
助力“地鐵+物業(yè)”TOD綜合開發(fā)
佛山正研究成立軌道發(fā)展專項資金
最近幾天在市政府網(wǎng)絡問政平臺上，有關軌道交通的咨詢突然“井噴”起來。有市民提出，“十三五”期間佛山要動工地鐵4號線一期、2號線二期、6號線一期、11號線、9號線一期、13號線一期以及1號線三期。
“上述工程十分巨大，佛山市政府是否能有足夠的財政力量和五區(qū)統(tǒng)籌力量支持以上建設工作在未來5年內(nèi)陸續(xù)實現(xiàn)？”
為此，軌道辦回應說，根據(jù)佛山現(xiàn)有政策，佛山市地鐵建設投資大部分由各區(qū)按照屬地線路里程所占比例進行分攤?！皩τ诜鹕健濉?guī)劃提到的地鐵建設線路，佛山市政府也正在研究成立軌道發(fā)展專項資金、地鐵沿線土地出讓控制等多種資金籌措渠道，以保證地鐵建設資金來源。”
據(jù)悉，目前佛山正探索“軌道+物業(yè)”可持續(xù)發(fā)展的效益內(nèi)生機制，并開展了大量的軌道交通TOD綜合開發(fā)研究工作。
“擬結(jié)合軌道交通的規(guī)劃建設，對地下空間進行綜合性的規(guī)劃，提高軌道物業(yè)的社會和經(jīng)濟效益?！避壍擂k表示。
來源：廣州日報
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