作者/馮寅杰 （原標題《長安8號，京城最貴爛尾樓五易其主背后》）

2013年10月17日，北京CBD，在新光天地工作的白領(lǐng)李姍姍馮寅杰隨著上班早高峰擁擠的人群從地鐵大望路站的十字路口穿行而過。這個央視新聞中號稱全北京紅燈停滯時間最長的十字路口，每天早晨都讓她駐足超過五分鐘。此時此刻，她驚訝地發(fā)現(xiàn)，爛尾樓長安8號的圍擋開始撤換，新的廣告牌上醒目地標注了“佳兆業(yè)”的Logo。對于李姍姍而言，新開發(fā)商佳兆業(yè)的名字或許陌生，但她心里敏銳地感覺到，長安8號又換主人了。

當天中午，得到消息趕來的業(yè)主李銳卻差點吃了閉門羹。

長安8號的售樓處大門緊閉，玻璃門上布滿灰塵，放佛許久沒有人推開過。保安警惕地盤問李銳的來意，提醒他需要先預約。反復溝通后才得以進入，大廳里寥寥幾個年輕的女銷售員，態(tài)度冷漠，更是讓他大光其火。記者詢問，是否可以取一份樓盤相關(guān)資料，對方警惕地回答，項目目前屬于內(nèi)部認購，尚未對外開放。

“長安8號是北京最貴的爛尾樓，已經(jīng)是五易其主了?！崩钿J無奈地告訴記者。2010年，他以樓面價8萬元/平方米的價格買下其中最小的270平米戶型，打算未來將自己經(jīng)營的機票代理公司搬入這位置絕佳的地段。沒想到，這一等就是三年多，至今他依然在五環(huán)外的某寫字樓辦公。佳兆業(yè)馮寅杰的入主讓他重燃希望，停工的現(xiàn)場似乎又有明燈亮起，項目圍擋上王府世紀和佳兆業(yè)的廣告牌赫然醒目，承建商是中建一局?！伴_發(fā)商至今也沒有給個說法。”李銳又一次無功而返，雖然無奈，但他一直沒有像其他業(yè)主那樣選擇退房退款，因為他明白，這塊地的價值并沒有因為項目的爛尾而貶值。

“局”？！

在車水馬龍的大望路口，長安8號“獨樹一幟”，杵在一隅，與CBD繁華的樓群形成鮮明對比，南來北往的人早已習慣這座爛尾樓的存在。

根據(jù)北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)所公布的信息顯示，長安8號位于北京市朝陽區(qū)建國路86號（大望橋東南角）。當時的開發(fā)商北京耀輝置業(yè)有限公司在2008年10月和11月領(lǐng)取預售許可證，分別為京房售證字(2008)408號、京房售證字(2008)365號。項目原計劃于2009年開盤，2010年入住，但均未順利實現(xiàn)。北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)的預售項目信息欄顯示，它的預售許可證已經(jīng)到期。

在京城地產(chǎn)業(yè)中，有陰謀論者稱長安8號是個“局”，因以其黃金的地段、先進的設(shè)計、高端的定位，若建成現(xiàn)房出售，定然蜂擁搶購。

長安8號第一任主人北京王府世紀發(fā)展有限公司董事長王志才曾在公開場合信心滿滿地表示，除位置因素外，這是一個真正的高端物業(yè)。公寓大堂挑空19米，在國內(nèi)是極少有的。該項目的惟一性和不可比性，將來會出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。除了京城著名房地產(chǎn)大亨的身份外，王志才還是《還珠格格》中扮演晴格格的影星王艷的老公，周迅前男友王爍的父親。

在長安8號四度轉(zhuǎn)手的過程中，每一任主人都坐擁地價升值馮寅杰全身而退。美聯(lián)地產(chǎn)研究部研究員張磊接受采訪時表示，由于這10年來市場行情的整體上漲和地塊的實際升值，幾乎每家公司都在股權(quán)轉(zhuǎn)讓里獲利，來回轉(zhuǎn)手的實質(zhì)就是資本層面的運作，長安8號已經(jīng)不僅僅是一個普通的地產(chǎn)項目了，佳兆業(yè)也并不是第一個入局者。

讓人們得出這種印象的是長安8號的前任主人金利豐。金利豐的官網(wǎng)與維基百科均顯示其是一家金融公司，主要業(yè)務(wù)為提供金融服務(wù)，而非地產(chǎn)開發(fā)。若硬要牽強其與地產(chǎn)領(lǐng)域的關(guān)系，不過是在香港和澳門涉及過酒店的投資建設(shè)。自2012年4月以18.3億港元（14.8億人民幣）從奧園手中獲得長安8號51%的股權(quán)后，金利豐一直將項目處理停工擱置狀態(tài)，并沒有繼續(xù)開發(fā)，積極建設(shè)的意愿。

曾在奧園時代作為長安8號銷售代理的易居地產(chǎn)對此感同身受，易居地產(chǎn)研究院研究員嚴躍進表示，金利豐根本是一家金融資產(chǎn)公司，通過對長安8號資產(chǎn)的打包和轉(zhuǎn)手，獲取投資溢價。

與金利豐不同，奧園至少曾經(jīng)想把長安8號建成，使其成為“只為正在影響世界的人締造”的成功項目。2010年1月25日，在香港舉行的《低碳世界 中國實踐》國際高峰論壇上，奧園地產(chǎn)董事局主席郭梓文與北京王府世紀發(fā)展有限公司董事長王志才攜手出席。郭梓文儒雅，馮寅杰王志才爽朗，雖然性格迥異，但在論壇上，兩人共同提出了“北京CBD東擴核心區(qū)高舒適度的低碳豪宅”的概念，這也為后來雙方的分歧埋下了伏筆。

2009年拿下該項目時，郭梓文便對長安8號寄予厚望。奧園此前深耕南方市場，對進軍北方市場的渴望由來已久，而借助長安8號這樣的明星項目正好可以達成其心愿。恰逢2008年金融危機，債務(wù)纏身的王志才找到郭梓文尋求合作，奧園通過認購其項目公司世紀協(xié)潤可轉(zhuǎn)換票據(jù)、控股等一系列資本運作成為該項目的大股東、新主人。項目原先的名稱“擎峰”也隨之改名為“長安8號”。

2010年，樓市回暖，長安8號尚未建成便以8萬元/平方米，超出周邊樓價數(shù)萬元的高昂價格預售。除了打出澳大利亞TMG建筑設(shè)計集團首席設(shè)計師和全球排名第一的酒店室內(nèi)設(shè)計公司赫西貝德納(HBA)聯(lián)合私人有限公司的新加坡首席總設(shè)計師共同擔任項目的全面設(shè)計外，還利用馮寅杰網(wǎng)絡(luò)制造“史上最美售樓小姐”事件，甚至邀請風水大師在銷售中心為客戶“答疑”，并得出長安8號是廣聚財源的風水，所謂“手抓三刀，腳踏七魁，至尊之府，長安8號”。

噱頭并沒有讓長安8號的銷售情況樂觀，120億的銷售目標僅僅只售出10億元。郭梓文開始慌神，此時他認為8萬元/平方米的價格已經(jīng)不現(xiàn)實了，希望通過降價“促銷”，而王志才則堅守高端定位并不讓步，兩人因此分歧產(chǎn)生矛盾。2012年，歷經(jīng)三年，始終騎虎難下的奧園終于將長安8號脫手，轉(zhuǎn)售金利豐。

自2004年至今，長安8號歷經(jīng)著房地產(chǎn)市場的高峰與低谷，那曾是長安街上最后一塊擁有70年產(chǎn)權(quán)的土地，定位高端，每一次調(diào)控對它的影響都至為明顯。從第一任主人北京王府世紀發(fā)展有限公司開始，每次易主，新主人都是信心滿滿，而最后收獲的卻都是繁華落盡后的無限荒涼。

“長安8號每次轉(zhuǎn)手的節(jié)點，都與房地產(chǎn)市場陷入低靡或者政府調(diào)控有關(guān)?！币拙友芯繂T馮寅杰嚴躍進對記者解釋?！皯?zhàn)略層面上，對資產(chǎn)的更新，受制于宏觀市場與樓市政策的制約，價值并不高。但通過時間的等待和市場預期的轉(zhuǎn)變，擴大項目的溢價空間，才是前后幾任主人真正考慮的?！?/p>

豪宅與風水

購買的豪宅遲遲不能交付，機票生意也開始走下坡路，李銳陷入自我懷疑之中。他因此信奉風水，成為“大師們”的客戶。陳益峰是北京市園林建筑設(shè)計研究院、太和風水勘測研究事務(wù)所所長，專門從事房地產(chǎn)建筑的風水堪輿。在實地觀測了長安8號的風水后，他得出癥結(jié)，并告訴馮寅杰李銳，長安8號乃“孤陽煞”，孤樓泄氣則破財。

持相似觀點以證的風水大師并不在少數(shù)，借助長安8號，他們提醒世人風水的重要性。在圈內(nèi)頗有名氣，專為華爾街客戶服務(wù)，自稱三元派傳人的風水大師紅塵每次來北京，從機場進市區(qū)經(jīng)過建國門外大街，接機的朋友都會對他說：“紅塵，這里有一座北京最著名的爛尾樓，有時間你一定要研究一下。”因為工作室位于附近，紅塵隨后細細研究了長安8號的風水走勢。

“從地形上看，長安八號的正北方是華貿(mào)中心，三座寫字樓設(shè)計獨特，有如三把明晃晃的巨斧立在城市中間，而斧刃的方向正砍向長安8號。從風水學中的‘喝形’理論來看，長安8號本身由兩座大樓組成，南樓是一座盾牌形狀的半圓形大樓，北樓是高直如樹干的大樓，這種形態(tài)形成了自克。在風水五行中，圓形屬金，高直屬木，這兩種五行的關(guān)系是金克木，風水學中典型的自克。也就是說長安八號自身設(shè)計已經(jīng)出了大問題，就算沒有外來煞氣的破壞，在此經(jīng)營居住都會困難叢生?！薄迸c開發(fā)商請來助陣的風水大師得出“手抓三刀，腳踏七魁”（“三刀”指的是華貿(mào)中心的3座寫字樓，“七魁”指華貿(mào)公寓的7棟樓）的解釋不同，紅塵認為華茂中心的群樓顯然對長安8號的氣運構(gòu)成了威脅。

“長安8號以南有一條通惠河，以五行水木相生的原理，這條河可以使項目起馮寅杰到五行通關(guān)的救應(yīng)作用，本來的確是一條生機。所謂通關(guān)，就是在金克木的關(guān)系中加入水，于是把相克轉(zhuǎn)變成相生，成為金生水，水生木的活局。但是非?？上?，這股救命的水氣永遠無法進入長安八號，因為在木形主樓和通惠河的中間，隔了一座金形大樓，這就象在大樹與水源之間深深斬下一刀，斬斷樹根，截斷水氣，以至生意全無，主體大樓成為一支參天枯木，用多少水也救不活?！泵鎸τ浾?，紅塵對長安8號做出最悲觀的判斷。

陳益峰則表達了另一種觀點，長安8號二樓環(huán)抱，自成格局，東側(cè)是停車場，南側(cè)的舊式低矮建筑都難以納入其體系，因此形成了孤樓的格局。風水上把孤樓謂之“孤陽煞”，孤樓泄氣、破財?！帮L水上講‘孤陰不長，獨陽不生’，長安8號正是此類型。北側(cè)的華貿(mào)中心，三樓相互依存，其后輔以七座公寓樓，形成樓群；西側(cè)的SOHO現(xiàn)代城，四座連樓加六間獨棟；西北面的萬達廣場十幾座樓宇，皆互為唇齒，相輔相成?！?/p>

風水大師們的“看衰”言論并不受開發(fā)商歡迎，而在長安8號的業(yè)主論壇里，以李銳為首的業(yè)主們卻積極尋求“破局”的方法。或許，在數(shù)次更換開發(fā)商，維權(quán)無果后，尋求風水上的精神寄托成了他們唯一的慰藉。

在如何破局上，陳益峰和紅塵給出的結(jié)論不盡相同。

“除非將南北二樓倒置，那將是一個完全不同的局面。北樓的半圓盾牌可以擋住三把斧頭煞氣，南樓的參天巨木可以得到通惠河的生氣，那么此樓無論如何也不會差到哪里去。”紅塵解釋道。

陳益峰則相信群樓效應(yīng)，“如果長安8號的開發(fā)商能夠開辟出東邊的馮寅杰停車場或南邊的老樓，像華茂和SOHO那樣建成綜合樓群，便可以集勢。另外，北京的龍氣是由北到南，‘遇水則散，遇橋則界’長安8號前的高架橋阻礙了龍氣，若將正北的大門改造廣場，面朝西北便可重新接納龍氣?！?/p>

兩人的破局方法在現(xiàn)實當中，實現(xiàn)的可能性似乎微乎其微。

爛尾樓專家

作為長安8號的第五任主人，佳兆業(yè)的素有“爛尾樓專家”的稱謂，這家馮寅杰此前立足深圳的開發(fā)商以多次拯救爛尾項目而聞名業(yè)內(nèi)。21世紀網(wǎng)曾披露，佳兆業(yè)歷時一年半的爭取，從世紀王府和金利豐集團手中收購100%股權(quán)，耗資60億元拿下長安8號項目。但此信息并未得到佳兆業(yè)方面的確認，佳兆業(yè)集團品牌經(jīng)理周婷對記者表示，佳兆業(yè)與長安8號項目公司北京耀輝置業(yè)簽訂的是代管代建協(xié)議。具體合作內(nèi)容不便透露，可以確定的是，佳兆業(yè)將會主導該項目的開發(fā)運作，包括從項目定位、工程管理、營銷推廣、到后期的運營管理等。

曾作為長安8號項目顧問的RET睿意德執(zhí)行董事張家鵬告訴記者：“佳兆業(yè)與奧園當初進京的目的相同，作為一個全國化戰(zhàn)略的企業(yè)，它在北京拿下這個項目會是標志性的。第一次進京，靠收購長安街爛尾樓，也很值?！?/p>

盡管如此，業(yè)界依然不看好佳兆業(yè)，“京城最貴爛尾樓”確實問題重重。

“長安8號的股權(quán)關(guān)系非常復雜，這也直接導致了其頻繁易主。”張家鵬表示。2012年，奧園就是因為紛爭不斷的股權(quán)官司，這才最終決定退出。“有的大股東掌握了比較大的主動權(quán)和項目的決定權(quán)，在外界看來，似乎始終有一方股東不太容易協(xié)調(diào)?！?張家鵬馮寅杰口中的大股東似乎指的是王志才的王府世紀發(fā)展有限公司。面對質(zhì)疑，王府世紀公關(guān)部的工作人員卻對記者表示：“請查詢公司網(wǎng)站的公告，不做其他回應(yīng)?！?/p>

“佳兆業(yè)對于長安8號的處理能力確實容易受到市場的懷疑。前幾任主人均是以轉(zhuǎn)讓項目為獲利方式，佳兆業(yè)似乎想運用其‘爛尾樓專家’的優(yōu)勢，真正運作該項目，從而實現(xiàn)在北京市場的落地。但在規(guī)劃等多個方面，佳兆業(yè)依舊會遇到障礙?！?易居研究員嚴躍進對記者表示。

對此，佳兆業(yè)集團品牌經(jīng)理周婷否認了這種擔心：“據(jù)我們從合作方了解，目前該項目各種關(guān)系清晰?！?/p>

爛尾十年，長安8號的主建筑體一直裸露在外，著名的“爛尾樓”的既定形象也已深入人心?！氨本┦凶〗ㄎ暌恢痹趪啦榻ㄖ|(zhì)量問題，對于這種高端物業(yè)，開發(fā)商不會因為這些可控的問題出現(xiàn)瑕疵影響整體營銷的?！泵缆?lián)地產(chǎn)研究員張磊告訴記者。“如果停工以后再復工，需要進行復檢。要看主體結(jié)構(gòu)(鋼筋、水泥等抗壓、抗凍、抗震方面)是否符合質(zhì)量要求?！?/p>

面對2010年預購時購房的業(yè)主，佳兆業(yè)似乎也做好了接盤的準備，品牌經(jīng)理周婷表示：“一切依據(jù)原購房合同上的條款執(zhí)行。”

“一般這樣的情況，先期購房的業(yè)主，開發(fā)商會根據(jù)原購房合同上的條款約定對不能按時交房等問題對老業(yè)主進行賠付，或者是贈送一定時間的物業(yè)費等方法?？隙〞r償，但這些年北京房價猛漲，預計不會有多少人要求退房，。”易居研究員嚴躍進馮寅杰分析道。

雖然佳兆業(yè)一再強調(diào)近年來自身戰(zhàn)略作出調(diào)整，風險水平始終控制在合理安全之內(nèi)。但易居研究員嚴躍進依然認為這種曲線進京的方式，暗藏了諸多風險。他告訴記者，佳兆業(yè)總體上仍處于高負債的經(jīng)營模式之中，其擴張戰(zhàn)略受到太多的制約。爛尾樓項目對資金的期限結(jié)構(gòu)要求更高，尤其目前這一領(lǐng)域也成為地方房企受鼓勵進入的市場。從整體上看，如果佳兆業(yè)不能把控財務(wù)節(jié)奏，一旦政策轉(zhuǎn)向，佳兆業(yè)或?qū)⒈煌先肽嗵丁?/p>

資料顯示，長安8號總建筑面積25萬平米，此前定位高端住宅。但佳兆業(yè)馮寅杰主導后規(guī)劃為公寓式酒店、酒店式公寓、寫字樓、奢侈品商業(yè)、頂級會所五種產(chǎn)品類型，以“全球頂級城市綜合體”標準重新打造了項目。佳兆業(yè)銷售相關(guān)負責人表示：“未來將根據(jù)市場情況來確定銷售時間，價格上會根據(jù)北京頂級綜合體的標準來銷售?！?/p>

“佳兆業(yè)將精選城市，精選項目，采取更加靈活的拿地方式，比如合作開發(fā)、或者代建代管，目前合作開發(fā)已成為房地產(chǎn)發(fā)展的趨勢，這種開發(fā)模式可以實現(xiàn)資源互補，在一些大項目運作上更具優(yōu)勢。例如北京，競爭雖然激烈，但供應(yīng)也少，去化率很快，相應(yīng)的系統(tǒng)性風險也比較小。” 佳兆業(yè)集團品牌經(jīng)理周婷總結(jié)道。

下班晚高峰的大望路口，李珊珊路過長安8號新更換的大幅廣告宣傳牌前，不免稍作注目停留。這一次，似乎“最貴爛尾樓”的破局在即。

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