?三亞鳳凰島40億“賤賣” 旅游地標(biāo)緣何淪落至此？
三亞鳳凰島。圖片來源：官網(wǎng)
張勁15日就在朋友圈發(fā)了一條“賣島”消息，言簡意賅——“三亞鳳凰島投資集團(tuán)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓，底價(jià)40.37億元”，配了一張鳳凰島標(biāo)志五座帆船造型建筑的圖片，定位在三亞。
消息也早傳到了今年5月份才剛剛轉(zhuǎn)戰(zhàn)柬埔寨西港的林斌耳中，他在海南從事旅游行業(yè)多年，4月份還在三亞灣做郵輪游艇生意，很快他便扔過來一條相關(guān)鏈接。
鳳凰島轉(zhuǎn)讓的消息，在正式掛牌之前，早在三亞圈子里傳播開來。
9月16日晚間，北京產(chǎn)權(quán)交易所披露了三亞鳳凰島投資集團(tuán)有限公司（以下簡稱“鳳凰島投資”）和三亞鈺晟投資有限公司（以下簡稱“鈺晟投資”）100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓信息，兩者的轉(zhuǎn)讓底價(jià)分別為40.37億元和7.64億元。
天眼查信息顯示，這兩家公司均為三亞鳳凰島國際郵輪港發(fā)展有限公司（以下簡稱“郵輪港公司”）的股東，其中鳳凰島投資持股45%，鈺晟投資持股10%，剩下的45%股權(quán)則掌握在中國交通建設(shè)股份有限公司（601800.SH）（以下簡稱“中交建”）手中。
根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所披露的信息，“鳳凰島投資”的轉(zhuǎn)讓方包括?？?/a>勝豐熱帶農(nóng)業(yè)植物園開發(fā)有限公司（由曾憲云通過珠海市海盟安正高校后勤管理有限公司實(shí)控，其持股98%，蔡芳持股2%）、新疆大正寶通創(chuàng)業(yè)投資有限公司（曾憲云持股98%，曾小燕和曾大雁分別持股1%）、海南兆峰智能化技術(shù)有限公司（2017年9月5日成立，由馮生成100%控股）三家公司，以及曾憲云、蔡芳兩位自然人。從股東結(jié)構(gòu)來看，三家公司分別持有48.5%、20%和10%的股份，曾憲云和蔡芳分別持有10%和1.5%的股份。
“鈺晟投資”的轉(zhuǎn)讓方包括北京憶地添源房地產(chǎn)投資咨詢中心（以下簡稱“憶地添源”）和海南淮隆系統(tǒng)集成公司，天眼查顯示，目前“鈺晟投資”由憶地添源100%控股，背后的實(shí)控人為王玉妹。
這筆交易完成之后，新的接盤方將成為郵輪港公司的控股股東，持股55%，圍繞著“曾憲云”龐雜的股東關(guān)系也將連根拔除。
這在張勁看來十分重要，他認(rèn)為鳳凰島是個(gè)好項(xiàng)目，但多年來股東不斷變化，太復(fù)雜。
“有意向的企業(yè)介入嗎？”張勁似乎迫切地希望能幫鳳凰島找到接盤方，他在海南一家旅游行業(yè)協(xié)會(huì)擔(dān)任高層職務(wù)，“鳳凰島”是創(chuàng)始會(huì)員，他知之頗深。在時(shí)代財(cái)經(jīng)進(jìn)一步表明身份之后，張勁仍然強(qiáng)調(diào)，“有意向的話，可以幫忙對(duì)接洽談，包括后續(xù)運(yùn)營管理?！?/p>
18年“鳳凰”一夢
公開資料顯示，此次出售最終涉及到55%股權(quán)的郵輪港公司，核心資產(chǎn)就是三亞的地標(biāo)鳳凰島項(xiàng)目。一個(gè)被人津津樂道的細(xì)節(jié)是2008年北京奧運(yùn)會(huì)火炬接力的第一棒就在這里，“島主”曾憲云擔(dān)任了火炬手。
鳳凰島最開始的構(gòu)想是在三亞灣的對(duì)面通過人工填島的方式建設(shè)國際客運(yùn)港，起初政府批復(fù)面積為1200畝。2000年9月，第二次規(guī)劃論證將吹填面積縮小到548畝，并同意在島上建設(shè)深水碼頭、人工島和跨海大橋。但項(xiàng)目開工之后，建設(shè)進(jìn)度并不順利，填島作業(yè)時(shí)就有合作股東因資金問題退出。
2002年，湖北籍的地產(chǎn)商曾憲云花了700萬元從眾城集團(tuán)手中收購了三亞眾城國際，負(fù)責(zé)鳳凰島項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)營。公開資料顯示，他與三亞市政府簽訂的投資合同中，包括國際郵輪港、1幢國際會(huì)議中心（七星級(jí)酒店）、5幢國際養(yǎng)生度假中心、商務(wù)別墅會(huì)所、國際游艇俱樂部、奧運(yùn)廣場公園、海上熱帶風(fēng)情街7個(gè)投資項(xiàng)目，總投資額超過50億元。
曾憲云接手之后，鳳凰島的建設(shè)速度明顯加快，到了2006年10月，碼頭、聯(lián)檢樓和跨海大橋工程等項(xiàng)目主體工程都已經(jīng)完成，鳳凰島上的國際郵輪港開始試停靠郵輪。但是僅僅作為掛靠港，沒有酒店住宿等消費(fèi)，盈利能力有限。
攜巨資的浙江國都和隨后大肆發(fā)展起來的房地產(chǎn)業(yè)在這個(gè)關(guān)鍵的時(shí)間點(diǎn)依次登場。
2006年10月，浙江國都成為三亞眾城國際的最大股東，注冊資本變更為5億元。第二年3月，浙江國都將項(xiàng)目調(diào)整為旅游綜合體，獲當(dāng)?shù)卣鷱?fù)，投資金額也增加到100億元，2010年初，鳳凰島一期地產(chǎn)開盤，700套均價(jià)6.5萬元/平米的房子當(dāng)天就售罄。在樓市最火熱的時(shí)候，這里的房價(jià)曾經(jīng)飆升到15萬元/平方米，被稱為“海南最貴樓盤”。
到了2013年，深陷民間借貸崩盤泥濘之中的浙江國都面臨巨大的資金壓力，而彼時(shí)，海南的樓市熱潮也逐漸退去，鳳凰島甚至打出了5萬元/平米的甩賣價(jià)。
曾憲云在2014年又一次帶來了新的投資人——央企巨頭中交建。2014年3月，三亞鳳凰島發(fā)展有限公司董事長曾憲云與中交建簽約，將郵輪港公司45%的股權(quán)轉(zhuǎn)讓給中交建，并由郵輪港收購三亞鳳凰島發(fā)展有限公司、三亞鳳凰島置業(yè)有限公司100%股權(quán)及資產(chǎn)。這筆交易的金額合計(jì)為49.62億元。
5年轉(zhuǎn)眼就過去了，根據(jù)此次轉(zhuǎn)讓價(jià)，鳳凰島投資和鈺晟投資的累計(jì)轉(zhuǎn)讓價(jià)不過48億，目前郵輪港公司的估值相比上次交易時(shí)已經(jīng)縮水了24億，大約為22%。根據(jù)轉(zhuǎn)讓信息，截至2019年6月末，郵輪港公司的有息負(fù)債總額已經(jīng)達(dá)到了104.5億元，中交建對(duì)于郵輪港的10億元投資則在2018年末就已經(jīng)虧損殆盡。
而這一次，曾憲云也無意再尋找新的投資伙伴，他選擇了離場，把“島主”之位讓出。
張勁告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，目前正在對(duì)接幾家基金和大國企?！靶枰?a href='/ziyuan/' target=_blank>資源整合能力的企業(yè)才能接，類似云頂集團(tuán)、澳門的一些娛樂開發(fā)商。”
但債務(wù)纏身，面臨多項(xiàng)糾紛的“鳳凰島”能否迎來新的主人，還是個(gè)未知數(shù)。張勁對(duì)此仍然很樂觀，“有資源有項(xiàng)目，這些都是小問題。”
環(huán)保風(fēng)暴
此前在鳳凰島項(xiàng)目擔(dān)任過高管的王強(qiáng)，對(duì)于“賣島”一事表現(xiàn)得有些冷淡，他簡短地回復(fù)時(shí)代財(cái)經(jīng)說：“最近沒有關(guān)心鳳凰島。”
根據(jù)他的說法，他離開鳳凰島的時(shí)間，正好處于2017年末的那場“環(huán)保”風(fēng)暴前后。
國家生態(tài)環(huán)境部官網(wǎng)披露，2017年12月23日，中央第四環(huán)保督查組向海南省反饋督查情況中，點(diǎn)名批評(píng)了鳳凰島項(xiàng)目，指出“三亞市鳳凰島填海項(xiàng)目以國際客運(yùn)港和郵輪港的名義取得海域使用權(quán)，但實(shí)際卻主要用于房地產(chǎn)和酒店開發(fā)，由于填島造成水流變化，三亞灣西部岸線遭到侵蝕，為修復(fù)岸灘不得不斥巨資對(duì)三亞灣進(jìn)行人工補(bǔ)沙?！?/p>
2018年1月5日，三亞市政府責(zé)令鳳凰島項(xiàng)目用海范圍內(nèi)違法違規(guī)建設(shè)項(xiàng)目停止建設(shè)，實(shí)施分類整改。但隨后在2月份，因?yàn)楫?dāng)年春晚會(huì)場的緣故，鳳凰島又被曝出繼續(xù)營業(yè)。
當(dāng)然這場環(huán)保的颶風(fēng)，刮倒的不止鳳凰島，多個(gè)填海項(xiàng)目都涉及其中，包括許家印千億下注的?；◢u、佳兆業(yè)接盤中弘股份的如意島以及鹿回頭開發(fā)的半山半島等等。
根據(jù)海南省政府今年4月公布的“海南省落實(shí)中央環(huán)境保護(hù)督察反饋意見整改情況”，里邊提到2019年3月底前應(yīng)完成的190項(xiàng)整改任務(wù)，已完成整改167項(xiàng)，其中“三亞市鳳凰島項(xiàng)目建設(shè)單位已落實(shí) 3700 萬元生態(tài)補(bǔ)償資金，正根據(jù)《三亞鳳凰島項(xiàng)目生態(tài)補(bǔ)償方案》有序推進(jìn)相關(guān)工作。
但對(duì)于企業(yè)來說，整改停工之下的影響卻如此相似，2018年7月，中弘股份將如意島項(xiàng)目作價(jià)14億元轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)，而半山半島的項(xiàng)目開發(fā)商鹿回頭等企業(yè)于2018年9月由三亞市中級(jí)人民法院宣告進(jìn)行破產(chǎn)重整。鳳凰島則在停工一年多之后，如今以一則掛牌轉(zhuǎn)讓信息宣告了自己的命運(yùn)。
在今年的中期業(yè)績發(fā)布會(huì)上，佳兆業(yè)高管對(duì)于如意島的問題仍然語焉不詳，“情懷”是更愿意說起的話題。不過9月17日，恒大旅游人的朋友圈中，倒是曬起了“中國海南海花島2020年國慶全面開業(yè)誓師動(dòng)員大會(huì)”的活動(dòng)圖片。
王強(qiáng)拒絕置評(píng)，又強(qiáng)調(diào)了一次，“離開之后沒有再關(guān)注?！?/p>
政策浪潮之下
在張斌看來，鳳凰島要賣，與海南整體旅游產(chǎn)業(yè)萎縮嚴(yán)重也有關(guān)。
這座在2009年因44號(hào)文件——海南宣布建設(shè)國際旅游島——搭上政策浪潮的海島，10年以來，不斷經(jīng)歷著潮漲潮落。
距離最近的重大政策是2018年4月13日，海南“建省辦經(jīng)濟(jì)特區(qū) 30 周年大會(huì)”上，宣布海南全島將建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)。但當(dāng)時(shí)就有文旅業(yè)人士解讀，對(duì)于海南旅游業(yè)而言，并不算是利好消息，即便《總體方案》里面提到了支持“郵輪旅游、醫(yī)療旅游”。
中國社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院副院長魏翔指出，縱觀《總體方案》和未來海南省的總體定位，旅游業(yè)雖然是一個(gè)戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)和支柱產(chǎn)業(yè)，但是生態(tài)、高科技和服務(wù)貿(mào)易才是海南未來開放的排頭兵。
從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，就連海南旅游最熱門的三亞市也不樂觀。三亞市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2019年上半年三亞市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，今年上半年三亞旅游飯店接待游客同比僅增長3.9%，增速比上年同期回落4.6個(gè)百分點(diǎn)。涉旅企業(yè)經(jīng)營狀況方面，上半年納入統(tǒng)計(jì)監(jiān)測的旅游交通、酒店、旅行社、景點(diǎn)以及文化體育娛樂企業(yè)中，一半以上企業(yè)營業(yè)收入同比下降。
三亞市多區(qū)域酒店呈現(xiàn)營收下降狀態(tài)。具體來看，亞龍灣、三亞灣酒店?duì)I業(yè)收入分別下降12.8%、13.3%；海棠灣酒店?duì)I業(yè)額則增長41.1%，不過扣除去年新開業(yè)的亞特蘭蒂斯帶動(dòng)，該地區(qū)酒店?duì)I業(yè)額則下降7.2%。海南省旅游飯店業(yè)協(xié)會(huì)副秘書長王德余指出，三亞市酒店市場的下降一方面與旅游人數(shù)增長放緩有關(guān)，另一方面是新開酒店數(shù)量的增加進(jìn)一步加劇了市場競爭。
除了酒店生意，鳳凰島的另一大賣點(diǎn)“郵輪之都”也伴隨著中國郵輪市場進(jìn)入調(diào)整期而前景不明。
2006年左右入華的郵輪旅游，一度經(jīng)歷了客流量連續(xù)10年爆發(fā)式的增長，年均增速在50%左右。然而到了2017年，形勢急轉(zhuǎn)直下，增速下跌到8%左右。2018年，我國接待郵輪數(shù)量和郵輪旅客量雙雙下降，13個(gè)郵輪港（上海、天津、廈門、廣州、深圳、?？凇?a href='/qingdao/' target=_blank>青島、大連、三亞、連云港、溫州、威海、舟山）共接待郵輪969艘次，同比下降17.95%，郵輪出入境旅客合計(jì)4906583人次，同比下降0.98%。
在“房住不炒”和生態(tài)環(huán)保紅線死死咬住的前提之下，定位為“海上度假勝地”的鳳凰島，路又在何方呢？
遠(yuǎn)在東南亞的林斌還是掛念著 “這座島算是三亞的地標(biāo)，西沙郵輪也是全國性的地標(biāo)，三沙的航線只有那里有，但它又是違建，又被封了，不好說?！?/p>
幾公里之外，已入職另一個(gè)文旅地產(chǎn)項(xiàng)目的王強(qiáng)不太關(guān)
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