獨(dú)家研究丨幸福頤養(yǎng):揭開『北京首家高端護(hù)理院』的神秘面紗
圖:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院外景
在北京,沿長安街一路向西,依次經(jīng)過地鐵1號線復(fù)興門站、南禮士路站、木樨地站、軍事博物館站、公主墳站、萬壽路站、五棵松站、玉泉路站、八寶山站、八角游樂園站、古城站后,到達(dá)終點(diǎn)站——蘋果園,這短短幾公里,各部委、軍隊(duì)大院密集,是北京城中高端養(yǎng)老客群最集中的區(qū)域。
圖:海航?和悅家國際頤養(yǎng)社區(qū)外景
距離八角游樂園站1公里遠(yuǎn),矗立著一家北京城西地標(biāo)性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——海航·和悅家國際頤養(yǎng)社區(qū),這家于2017年2月前后開業(yè)的項(xiàng)目,總建筑面積達(dá)到40000余平方米,擁有302間客房、403張養(yǎng)老床位,以及近乎奢侈的公共配套設(shè)施,其建筑形態(tài)更類似于垂直型CCRC,在養(yǎng)老機(jī)構(gòu)品類中,無出其右。
圖:海航·和悅家單人樣板間
圖:海航·和悅家公共配套空間
依靠開業(yè)初期超高的性價比(自理長者8800元/月,單人間,含床位費(fèi)、餐飲費(fèi)、基礎(chǔ)服務(wù)費(fèi)),海航·和悅家創(chuàng)造了在開業(yè)第一年,就實(shí)現(xiàn)月均凈去化近20人,全年入住將近230人的行業(yè)神話,遠(yuǎn)高于北京中高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)月均凈去化3至5人的行業(yè)水平,前無古人。
圖:椿萱茂(青塔)老年公寓
距離海航·和悅家15分鐘車程,是北京城西的另一家高端養(yǎng)老機(jī)構(gòu)——椿萱茂(青塔)老年公寓,作為椿萱茂在北京的第3個項(xiàng)目,也是椿萱茂在京第一個五環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目,青塔項(xiàng)目曾創(chuàng)造過輝煌的入住速度。
然而隨著第一批入住長者合同期滿后優(yōu)惠政策的結(jié)束,以及同期推行的漲價政策,兩者相加,使其在完成客群優(yōu)化的過程中,也必然付出了大量客戶流失與入住增速放慢的代價,這也意味著經(jīng)歷過多年運(yùn)營后,養(yǎng)老企業(yè)開始主動嘗試變化,尋找盈利方向,過程中的成敗與得失,其實(shí)并無對錯。
在北京,自古有“西貴東富”之說,城西區(qū)域覆蓋西城和海淀,中高端老年客群儲備量充足,又加之中高端養(yǎng)老項(xiàng)目相對稀缺,使得這個區(qū)域成為一片藍(lán)海,從海航·和悅家和椿萱茂(青塔)兩個項(xiàng)目的運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)看,也多少印證了這個觀點(diǎn)。
01.「護(hù)理院」之謎
時間來到2020年初,一切平靜終將被打破,當(dāng)海航·和悅家和椿萱茂(青塔)逐漸達(dá)到平穩(wěn)狀態(tài)后,北京城西即將悄然誕生另一個地標(biāo)性養(yǎng)老項(xiàng)目,更準(zhǔn)確的說,應(yīng)該是地標(biāo)性“醫(yī)養(yǎng)項(xiàng)目”——幸福頤養(yǎng)護(hù)理院。
圖:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院與朝陽醫(yī)院(京西院區(qū))一路之隔
經(jīng)常有業(yè)內(nèi)朋友問:北京有沒有好的護(hù)理院?
回答時,往往語塞,因?yàn)楸本┳o(hù)理院極度稀缺,真正有“醫(yī)療資質(zhì)”的護(hù)理院就更是鳳毛麟角,這多半與醫(yī)療和醫(yī)保政策有關(guān)。
護(hù)理院在北京絕對是個稀缺品,據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,很多“冠以護(hù)理院名義”的項(xiàng)目其實(shí)并非真正意義上的護(hù)理院,“更多只是一種市場營銷層面的包裝”。
圖:北京護(hù)理院調(diào)研地圖
從我們實(shí)地調(diào)研的14個“帶有護(hù)理院標(biāo)簽的項(xiàng)目”看,在幸福頤養(yǎng)護(hù)理院開業(yè)前,北京實(shí)際在運(yùn)營,且具有“醫(yī)療機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證”的護(hù)理院僅有:光大匯晨護(hù)理院(90床)、民眾護(hù)理院(90床)、康助護(hù)理院(50床),一共3家。
圖:光大匯晨護(hù)理院(望京項(xiàng)目)
更重要的是:這3家護(hù)理院的審批床位數(shù)均未超過90張,且都未納入醫(yī)保定點(diǎn)醫(yī)療機(jī)構(gòu),這意味著剩余床位只能再另行申請“養(yǎng)老床位”,而在沒醫(yī)保的情況下,護(hù)理院不僅失去了盈利能力,反而因?yàn)楦甙旱倪\(yùn)營成本,成了養(yǎng)老的負(fù)擔(dān)。
在《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)(2011版)》中,對護(hù)理院定義如下:護(hù)理院是為長期臥床患者、晚期姑息治療患者、慢性病患者、生活不能自理的老年人以及其他需要長期護(hù)理服務(wù)的患者提供醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)促進(jìn)、臨終關(guān)懷等服務(wù)的醫(yī)療機(jī)構(gòu)。
圖:康助,集“護(hù)理院”和“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”于一體
也就說,護(hù)理院歸類是醫(yī)療機(jī)構(gòu),主管部門是衛(wèi)健委。因此,凡是取得《養(yǎng)老機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)許可證》、主管部門是民政局的項(xiàng)目,都不能算作護(hù)理院,而是護(hù)養(yǎng)型的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。
同時,在《護(hù)理院基本標(biāo)準(zhǔn)(2011版)》中,也明確了以下內(nèi)容:
1、床位
住院床位總數(shù)50張以上。
2、科室設(shè)置
(一)臨床科室:至少設(shè)內(nèi)科、康復(fù)醫(yī)學(xué)科、臨終關(guān)懷科。
(二)醫(yī)技科室:至少設(shè)藥劑科、檢驗(yàn)科、放射科、營養(yǎng)科、消毒供應(yīng)室。
(三)職能科室:至少設(shè)醫(yī)療質(zhì)量管理部門、護(hù)理部、醫(yī)院感染管理部門、器械科、病案(統(tǒng)計(jì))室、信息科。
3、人員
(一)全院至少有1名具有副主任醫(yī)師以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)的醫(yī)師,至少有3名具有5年以上工作經(jīng)驗(yàn)的醫(yī)師。
(二)每床至少配備0.8名護(hù)理人員,其中,注冊護(hù)士與護(hù)理員之比為1:2-2.5。
(三)每10張床或每病區(qū)至少配備1名具有主管護(hù)師以上專業(yè)技術(shù)職務(wù)任職資格的護(hù)士。每病區(qū)設(shè)護(hù)士長1名。
(四)應(yīng)當(dāng)配備與開展的診療業(yè)務(wù)相應(yīng)的藥師、技師、臨床營養(yǎng)師、康復(fù)治療師等醫(yī)技人員。
除此以外,還有關(guān)于房屋、設(shè)備、管理等維度的要求。
可見,護(hù)理院作為醫(yī)療機(jī)構(gòu),醫(yī)護(hù)配置遠(yuǎn)高于一般意義上的養(yǎng)老機(jī)構(gòu),當(dāng)然,這背后也意味著更高的運(yùn)營成本,但即使如此,在打通醫(yī)保的情況下,護(hù)理院的普遍盈利能力普遍也遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于養(yǎng)老機(jī)構(gòu),這主要因?yàn)橐韵?個核心要素:
圖:遠(yuǎn)洋˙椿萱茂收購的蘇州華相護(hù)理院
1)按照上海和江浙一帶的經(jīng)驗(yàn),一旦護(hù)理院納入醫(yī)保,解決掉支付問題,按照現(xiàn)行的醫(yī)保報銷政策,單床的營收就會遠(yuǎn)高于養(yǎng)老床位;
2)失能長者及家屬對護(hù)理院的認(rèn)可度、信任度要高于養(yǎng)老機(jī)構(gòu),在同樣收費(fèi)區(qū)間的基礎(chǔ)上,護(hù)理院的去化速度要快于養(yǎng)老機(jī)構(gòu);
3)護(hù)理院具備更強(qiáng)的醫(yī)療、康復(fù)、慢病管理服務(wù)能力,可為長者提供更多的增值服務(wù),創(chuàng)造增值收益。
02.理性看待「醫(yī)養(yǎng)結(jié)合」
圖:“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”宣傳畫
談到護(hù)理院,就不能不聯(lián)想到醫(yī)養(yǎng)結(jié)合,我們發(fā)現(xiàn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合其實(shí)涉及5個相關(guān)方:政府、市場、醫(yī)療、養(yǎng)老、醫(yī)保。
目前,養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式上大致有以下幾種:
1)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室,案例:和熹會、椿萱茂;
2)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)+自建醫(yī)療機(jī)構(gòu),案例:北萬光熙康復(fù)醫(yī)院、恭和苑雙井第二社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)中心、泰康之家·燕園;
3)把養(yǎng)老建成醫(yī)療機(jī)構(gòu),案例:光大匯晨護(hù)理院(望京);
4)引入社會醫(yī)療機(jī)構(gòu),案例:光大匯晨北苑(引入隆福醫(yī)院);
5)不設(shè)醫(yī)療機(jī)構(gòu),但配置醫(yī)護(hù)人員,案例:寸草春暉(望京)。
圖:持續(xù)虧損的新華康復(fù)醫(yī)院
如果我們從生意的角度(是否可以盈利)判斷該選擇哪種醫(yī)養(yǎng)結(jié)合模式,會發(fā)現(xiàn):絕大多數(shù)設(shè)置了高級別醫(yī)療機(jī)構(gòu)的養(yǎng)老項(xiàng)目都“比較后悔”,因?yàn)樵趯?shí)際運(yùn)營中,醫(yī)療不僅未起到提升項(xiàng)目整體盈利能力的作用,甚至無法維持自身的收支平衡。
本來是希望通過醫(yī)療提升養(yǎng)老的盈利能力,反而變成了“養(yǎng)老給醫(yī)療輸血”。
因此,聰明的養(yǎng)老項(xiàng)目會通過選址來充分利用社會醫(yī)療資源,自身只配備基礎(chǔ)的醫(yī)護(hù)人員,以達(dá)到經(jīng)營與客戶需求的平衡。
醫(yī)療并非養(yǎng)老的救命草,養(yǎng)老的本質(zhì)永遠(yuǎn)是“支付問題”,如果沒有醫(yī)保,醫(yī)養(yǎng)結(jié)合往往淪為空談,但有了醫(yī)保,也并非可輕易起死回生,比如養(yǎng)老機(jī)構(gòu)內(nèi)設(shè)醫(yī)務(wù)室,即使在有醫(yī)保的前提下,因?yàn)樯婕胺?wù)范圍、服務(wù)能力、服務(wù)內(nèi)容、醫(yī)保上限等制約,想盈利,也并非易事。
據(jù)AgeLifePro了解,有些知名養(yǎng)老機(jī)構(gòu)在達(dá)到運(yùn)營穩(wěn)定期后,已經(jīng)開始進(jìn)行“醫(yī)務(wù)室外包”。
那么,到底有沒有值得借鑒的“醫(yī)養(yǎng)結(jié)合”模式?
圖:上海星月星連鎖護(hù)理院官網(wǎng)(醫(yī)保報銷成為核心)
讓我們把視線拉到南方,在上海、江浙一帶,“護(hù)理院”作為醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的一種,依托上海開放的醫(yī)保、長期護(hù)理險等政策,已發(fā)展得相當(dāng)成熟,這種看似介于醫(yī)療和養(yǎng)老之間的產(chǎn)品模式成為市場上最有競爭力和盈利能力的項(xiàng)目。
03.幸福頤養(yǎng)護(hù)理院的「神秘面紗」
據(jù)了解,上海等區(qū)域護(hù)理院模式的成功實(shí)踐,是幸福頤養(yǎng)團(tuán)隊(duì)決心將北控項(xiàng)目打造為護(hù)理院的重要因素。
圖:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院區(qū)位示意圖
幸福頤養(yǎng)護(hù)理院坐落于北京市石景山區(qū)人民渠北路6號院,與三級甲等醫(yī)院——朝陽醫(yī)院(京西院區(qū))一路之隔,地理位置優(yōu)越。
項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)方為北控健康(公司全稱:北京北控健康產(chǎn)業(yè)投資管理有限公司),土地用途為醫(yī)療衛(wèi)生慈善用地,房屋用途為養(yǎng)老院。
整體建筑面積約24000平方米,該項(xiàng)目曾作為2014年北京32個重大養(yǎng)老項(xiàng)目之一,出現(xiàn)在市政府的內(nèi)部簽報文件中。
圖:北京市人民政府內(nèi)部文件
“北控”其實(shí)也做養(yǎng)老,讓我們把時間拉回到2014年同年6月,北控旗下的光熙國際老年公寓正式運(yùn)營,該項(xiàng)目之后與萬科合作,改名為“北萬光熙怡園”,北控團(tuán)隊(duì)逐漸退出運(yùn)營后,又與路橋集團(tuán)、國開金融合資成立了“北京恒頤健康管理有限公司”,負(fù)責(zé)恒頤復(fù)健之家·自如項(xiàng)目的整體運(yùn)營。
“京原路7號”曾作為北控第2個戰(zhàn)略級養(yǎng)老項(xiàng)目,多年后,誰又曾預(yù)料到,北控的身份從“養(yǎng)老運(yùn)營方,華麗轉(zhuǎn)身為房東”。
圖:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院˙房間實(shí)景圖
一個被北控“放棄”的養(yǎng)老項(xiàng)目,如今卻成為“北京首家高端護(hù)理院”,這其中有多少艱辛與不易,自不必多說。
在幸福頤養(yǎng)的整體規(guī)劃中,該項(xiàng)目定位高端護(hù)理客群+少量高齡自理客群,可提供約550張床位,配備具備三甲醫(yī)院管理和照護(hù)經(jīng)驗(yàn)的團(tuán)隊(duì),保障全方位的醫(yī)、養(yǎng)、康、護(hù)服務(wù)。
圖:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院醫(yī)療康復(fù)配套
圖:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院公共配套
項(xiàng)目配有:醫(yī)療中心、康復(fù)中心、茶餐廳、室內(nèi)花園、閱讀吧、休閑棋牌區(qū)、自助餐廳、樂活體驗(yàn)區(qū)、小超市等豐富的功能配套,已于2019年年末投入試運(yùn)營。
圖:石景山區(qū)人民政府官網(wǎng)
根據(jù)北京市石景山區(qū)人民政府的公開公示信息顯示:幸福頤養(yǎng)護(hù)理院一期審批床位:150張,這也是北京首家超過100床的護(hù)理院。
圖:幸福頤養(yǎng)公司介紹
官網(wǎng)顯示,“幸福頤養(yǎng)”成立于2015年,公司全稱為——北京幸福頤養(yǎng)醫(yī)療投資控股有限公司。
目前公司在全國還運(yùn)營著3個養(yǎng)老項(xiàng)目,分別位于:廣州市南沙區(qū)、銀川市西夏區(qū)、南京市玄武區(qū),總床位數(shù)達(dá)到1500+。
圖:幸福頤養(yǎng)全國項(xiàng)目分布
結(jié)語
“護(hù)理院”是中國養(yǎng)老版圖上一個“特殊的存在”,因?yàn)閺谋举|(zhì)上講,其并不屬于“養(yǎng)老機(jī)構(gòu)”,而是“醫(yī)療機(jī)構(gòu)”。
但相對于其它醫(yī)療機(jī)構(gòu)類型,“護(hù)理院”的盈利能力顯然很有限,不過即使這樣,如果護(hù)理院可以打通醫(yī)保,相比養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來說,依然具備巨大的盈利優(yōu)勢,這也是無數(shù)養(yǎng)老企業(yè)渴望踏入護(hù)理院的本質(zhì)原因。
AgeLifePro認(rèn)為:
幸福頤養(yǎng)護(hù)理院的落地,絕不僅僅意味著一個醫(yī)養(yǎng)結(jié)合標(biāo)桿項(xiàng)目的誕生,而將有可能推動護(hù)理院模式在北京的進(jìn)一步發(fā)展,至少會引起政府層面的高度關(guān)注,這,對整個行業(yè)來說,無疑具有極其重要的示范意義。
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