實(shí)探GZ293地塊，緊鄰瘦西湖，坐享花都匯
“天下三分明月夜，二分無(wú)賴(lài)是揚(yáng)州”，在揚(yáng)州人心目中，“瘦西湖”肯定稱(chēng)得上是地產(chǎn)界的“杠把子”，地段是發(fā)展前景的體現(xiàn)，地段是人們生活品質(zhì)的重要內(nèi)涵。而目前最新出讓的GZ293地塊所在的花都匯板塊位于揚(yáng)州主城區(qū)，與瘦西湖景區(qū)接壤，是老城區(qū)和瘦西湖景區(qū)的鏈接節(jié)點(diǎn)。該地塊的地理位置無(wú)疑是非常好，可以讓各大開(kāi)發(fā)商搶破頭，不過(guò)該地塊的出讓條件也是非?？量?，讓我們來(lái)詳細(xì)了解下！
花都匯板塊
GZ293地塊位于花都匯板塊和瘦西湖景區(qū)的交界處，可以說(shuō)享受兩大板塊利好疊加。GZ293地塊的附近商場(chǎng)有吾悅廣場(chǎng)、御龍灣商場(chǎng)、大潤(rùn)發(fā)等，商業(yè)繁華。GZ293在主干路瘦西湖路旁，臨近江平快速路（在建中），可以說(shuō)交通便捷，四通八達(dá)。
GZ293地塊鄰近揚(yáng)州市第二人民醫(yī)院，3分鐘車(chē)程即可到達(dá)。周邊有有梅嶺小學(xué)花都匯校區(qū)、梅嶺中學(xué)教育集團(tuán)竹西中學(xué)、上海外國(guó)語(yǔ)揚(yáng)州分校（規(guī)劃中）等。周邊生態(tài)環(huán)境非常優(yōu)越，除了自身?yè)碛械幕ǘ紖R公園，緊鄰瘦西湖風(fēng)景區(qū)，想去瘦西湖、大明寺、宋夾城等著名景點(diǎn)非常方便。可以說(shuō)優(yōu)越的地理的環(huán)境，坐擁傳承千年的人文底蘊(yùn)。
GZ293地塊（商住）位于瘦西湖街道，東至史可法路、南至上方寺路、西至瘦西湖路、北至新湖路，出讓面積54461㎡，規(guī)劃用地性質(zhì)商住，出讓年限70年，容積率1.2，起拍總價(jià)2.54億元，起拍樓面地價(jià)3891.67元/㎡，樓面地價(jià)最高限價(jià)5837.5元/㎡。
從上圖不難看出，GZ293地塊周邊配套成熟，生活便利。周邊新房有，中信泰富錦玥府（純新盤(pán)）、龍湖·錦麟天序（純新盤(pán)）、金輝·棲湖云庭、瘦西湖花園、美的禹洲·大河、中海上東區(qū)等，均價(jià)在1.6-2.1萬(wàn)元/㎡，中海上東區(qū)即將要清盤(pán)。二手房有華建ART上院、鴻福三村、瘦西湖名苑、中海嘉境、奧園觀(guān)湖尚居等，價(jià)格在1.4-2萬(wàn)元/㎡。不難看出該地塊未來(lái)上市，最低也是1.8+萬(wàn)元/㎡。
小編實(shí)探發(fā)現(xiàn)，GZ293地塊已被綠色圍墻攔起，東側(cè)是花都匯停車(chē)場(chǎng)，南側(cè)是官河商務(wù)中心、蜀岡瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)綜合服務(wù)大廳。北側(cè)是花都匯園藝體驗(yàn)中心，最近揚(yáng)州打疫苗特別火的“取景地”。
小編實(shí)探GZ293地塊發(fā)現(xiàn)，地塊內(nèi)現(xiàn)狀主要為空地，部分用作臨時(shí)停車(chē)場(chǎng)。但目前停車(chē)場(chǎng)已經(jīng)關(guān)閉，大門(mén)緊鎖，應(yīng)該是土地出讓關(guān)閉的。
GZ293地塊的內(nèi)部有少量水塘，地塊內(nèi)北側(cè)有一小部分用地為花都匯綠化坡地和滑草場(chǎng)。地塊內(nèi)西北部花都匯綠化坡地地勢(shì)較高，高度落差大。
GZ293地塊按2020年劃分的學(xué)區(qū)來(lái)看，目前所屬施教區(qū)所屬的小學(xué)是梅嶺小學(xué)花都匯校區(qū)。初中是梅嶺中學(xué)教育集團(tuán)竹西中學(xué)。
據(jù)規(guī)劃條件，GZ293地塊西臨瘦西湖路，毗鄰瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)外圍保護(hù)地帶，下階段設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)著重考慮瘦西湖路的城市界面，提升地段沿路景觀(guān)效果，沿瘦西湖路貼線(xiàn)率不得大于60%，應(yīng)打造高低錯(cuò)落、進(jìn)退有序的建筑形態(tài)，并加強(qiáng)對(duì)建筑第五立面的規(guī)劃設(shè)計(jì)，打造高品質(zhì)建筑群。
GZ293地塊南側(cè)有河流水系，地塊規(guī)劃應(yīng)結(jié)合用地特征及水系布置建筑，建筑高度在滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求的前提下，結(jié)合場(chǎng)地合理控制，以利于景觀(guān)的共享。同時(shí)禁止占用沿河綠化停車(chē)或作它用，保證沿河綠化的完整性。
GZ293地塊內(nèi)地勢(shì)起伏較大，地塊北側(cè)為花都匯綠化坡地，應(yīng)充分結(jié)合周邊項(xiàng)目實(shí)際建設(shè)情況，在規(guī)劃方案階段通過(guò)豎向?qū)ｍ?xiàng)設(shè)計(jì)合理確定地塊的地坪標(biāo)高，并注重高差景觀(guān)化的打造。
GZ293地塊位于規(guī)劃地鐵5號(hào)線(xiàn)北側(cè)，考慮地鐵線(xiàn)型對(duì)地塊產(chǎn)生的影響，下階段規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)注重地下空間的統(tǒng)籌規(guī)劃，在城市實(shí)施該區(qū)域地鐵出入口方案時(shí)，土地受讓方須無(wú)條件服從城市建設(shè)需求。
根據(jù)規(guī)劃，A區(qū)塊居住建筑地上建筑面積占區(qū)塊地上總建筑面積的比例不超過(guò)20%。
根據(jù)瘦西湖景區(qū)管委會(huì)《關(guān)于濂溪閣地塊南側(cè)設(shè)置臨時(shí)換乘中心相關(guān)問(wèn)題的函》，景區(qū)與文物部門(mén)對(duì)接后同意在做好文物保護(hù)工作的前提下，在南側(cè)綠地內(nèi)設(shè)置臨時(shí)生態(tài)停車(chē)場(chǎng)，節(jié)假日作為臨時(shí)換乘中心，平時(shí)作為社會(huì)公共停車(chē)場(chǎng)。
GZ293地塊內(nèi)發(fā)現(xiàn)古井一口，地塊南側(cè)發(fā)現(xiàn)唐代羅城北護(hù)城河局部河段，根據(jù)文物部門(mén)的意見(jiàn)，同意該地塊上市掛牌，要求下階段方案設(shè)計(jì)中應(yīng)結(jié)合景觀(guān)規(guī)劃對(duì)古井實(shí)施原址保護(hù)，地下空間也不得占用，同時(shí)地塊南側(cè)應(yīng)結(jié)合綠化景觀(guān)對(duì)唐羅城北護(hù)城河段進(jìn)行原址保護(hù)，并作適當(dāng)展示，護(hù)城河北側(cè)20米范圍內(nèi)建設(shè)活動(dòng)需按照國(guó)保單位揚(yáng)城遺址“兩線(xiàn)”的相關(guān)管理規(guī)定執(zhí)行。
GZ293地塊北側(cè)原為垃圾填埋場(chǎng)地，現(xiàn)已建設(shè)為花都匯景區(qū)。目前本地塊正在進(jìn)行土壤調(diào)查，待土壤調(diào)查結(jié)論明確后，按要求決定地塊是否掛牌上市。
根據(jù)地塊規(guī)劃設(shè)計(jì)圖，GZ293地塊地塊的容積率為1.2，屋脊高度在16米之下，可以看出未來(lái)物業(yè)形態(tài)應(yīng)該以洋房或者疊墅為主。地塊的南側(cè)就是未來(lái)地鐵5號(hào)線(xiàn)，為該地塊增值不少。
根據(jù)投資發(fā)展協(xié)議，乙方或乙方設(shè)立的項(xiàng)目公司注冊(cè)地、稅務(wù)登記地必須在揚(yáng)州市蜀岡瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)。乙方或乙方設(shè)立的項(xiàng)目公司所產(chǎn)生的相關(guān)稅費(fèi)必須在揚(yáng)州市蜀岡瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)范圍內(nèi)繳納。
乙方須在該地塊投資建設(shè)集總部辦公、商業(yè)休閑、科技研發(fā)等為一體的多元化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，充分發(fā)揮現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)，有效支撐區(qū)域經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。乙方須在產(chǎn)業(yè)園正式建成運(yùn)營(yíng)三年內(nèi)招引機(jī)器人研發(fā)、科創(chuàng)、文創(chuàng)等類(lèi)型企業(yè)總部不低于30家（新成立或從市外遷入），園區(qū)內(nèi)企業(yè)綜合年度納稅額不低于2000萬(wàn)元。
地塊中總建筑面積不低于6.5萬(wàn)㎡，其中住宅地上建筑面積占地上總建筑面積不超過(guò)20%，住宅單戶(hù)建筑面積最小不得低于80 ㎡（含公攤面積），最大不得高于135 ㎡(含公攤面積），用于招引人才。辦公建筑面積不低于4.6萬(wàn)㎡，其中不少于1.5萬(wàn)㎡ 辦公空間須由乙方自主運(yùn)營(yíng)，辦公空間須連片成塊相對(duì)集中，自可售部分辦公用房取得銷(xiāo)售許可之日起5年內(nèi)不得銷(xiāo)售，可售部分辦公用房分割銷(xiāo)售面積不小于300 ㎡，乙方須建設(shè)不少于5000㎡的單棟辦公樓;；該棟辦公樓及配套地下停車(chē)位無(wú)償移交給揚(yáng)州市蜀岡-瘦西湖風(fēng)景名勝區(qū)管理委員會(huì)指定單位，產(chǎn)權(quán)歸其所有，乙方負(fù)責(zé)轉(zhuǎn)移登記至該單位；整個(gè)建筑空調(diào)設(shè)備隱蔽化處理。
商業(yè)、辦公、住宅須同時(shí)施工，且在簽訂本協(xié)議后30個(gè)月內(nèi)整體建成并開(kāi)園，當(dāng)商業(yè)和辦公建筑施工進(jìn)度達(dá)到正負(fù)零時(shí)，住宅部分方可銷(xiāo)售。
從地塊位置圖能看出，GZ293地塊為了保護(hù)揚(yáng)州古城區(qū)，是一個(gè)不規(guī)則地塊，地塊周邊配套齊全，擁有優(yōu)質(zhì)的教育資源和生態(tài)資源，由于靠近瘦西湖風(fēng)景區(qū)，土地資源極其稀缺，該地塊雖然是涉宅地塊，但更多的是為了招引人才，住宅只占總建的20%，更多的是為了建立多元化現(xiàn)代服務(wù)業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
總結(jié)看下來(lái)，GZ293地塊的起拍樓面地價(jià)3891.67元/㎡，樓面地價(jià)最高限價(jià)5837.5元/㎡。雖然價(jià)格不高，但是由于出讓條件苛刻，很少有開(kāi)發(fā)商能達(dá)到以上要求，不過(guò)該地塊能掛牌上市，應(yīng)該已有意向開(kāi)發(fā)商接洽過(guò)了，搖號(hào)的可能性很低。
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