長沙房地產(chǎn)投資怎么樣,未來商業(yè)發(fā)展如何?
要想判斷2021年,長沙樓市走向。先要回顧過去一年,長沙房地產(chǎn)走勢。
長沙是湖南省省會, 是長江中游地區(qū)重要的中心城市 。截至2018年, 長沙常住人口815.47萬,城鎮(zhèn)化率77.59%,地區(qū)生產(chǎn)總值11003.41億元。
二、行業(yè)現(xiàn)狀
縱觀2019年長沙房地產(chǎn)市場,多個片區(qū)樓盤加大推貨量,房企之間的競爭壓力激增。但是市場上購房者觀望情緒彌漫,樓盤銷售兩極分化局面明顯。且樓市限購政策持續(xù)收緊并無放松跡象,客戶逐漸被消化,市場成交乏力。
三、政策環(huán)境
長沙的調(diào)控政策在全國二線城市的嚴(yán)厲程度是名列前茅的,在“房住不炒,因城施策”的樓市主基調(diào)下,2019年長沙樓市并無大政策的變動,主要政策一是11 月,長沙市住建局的一份會議紀(jì)要顯示,在長沙限購區(qū)域內(nèi),第一套房網(wǎng)簽達(dá) 6 年,可擁有購買第二套房的資格。在一定程度上是對二套房限購政策的放松。
另一主要政策是12月,長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布長發(fā)改價調(diào)〔2019〕296號文,明確了長沙市商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成,其中平均利潤率為6%~8%。
四、土地市場
2019年,長沙土地市場放量明顯,下半年回溫明顯,供銷量穩(wěn)定攀升,宅地占比近半,流拍率處于低位,限價地塊的住宅限價部分攀升。
城市年度市場解讀
一、政策宏觀面
據(jù)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2019年前六月,全國共發(fā)布房地產(chǎn)調(diào)控政策251次,較去年同期增長31%。在“房住不炒”大背景下,分類調(diào)控、精準(zhǔn)施策持續(xù)發(fā)力,“穩(wěn)房價、穩(wěn)地價、穩(wěn)預(yù)期”的樓市主基調(diào)得到良好貫徹。
二、本地新政
1.網(wǎng)簽滿6年可購買二套房
11 月,長沙市住建局的一份會議紀(jì)要顯示,在長沙限購區(qū)域內(nèi),第一套房網(wǎng)簽達(dá) 6 年,可擁有購買第二套房的資格。
2.明確商品住房平均利潤率為6%-8%
12月,長沙市發(fā)改委官網(wǎng)發(fā)布長發(fā)改價調(diào)〔2019〕296號文,明確了長沙市商品住房價格由成本加利潤加稅金構(gòu)成,其中平均利潤率為6%~8%。
三、年度土地供應(yīng)
2019年長沙整體土地市場供應(yīng)948萬㎡,較2018年全年供應(yīng)上漲25%。
四、年度土地成交
2019年,長沙土地成交906萬㎡,較2018年成交上漲29%;流拍率為3.4%,較2018年流拍率下跌1.8個百分點。
五、年度住宅供應(yīng)
2019年1-11月長沙商品住宅累計供應(yīng)943萬㎡,同比+6%。繼3、4月“小陽春”回暖,5、6月供應(yīng)井噴,預(yù)計在12月長沙住宅市場也迎來了一波供應(yīng)井噴。
六、年度住宅成交
2019年長沙商品住宅累計成交900萬㎡,同比-2%,市場平穩(wěn)。上半年成交量不如下半年,收到5、6月份供應(yīng)井噴的影響,6月成交也迎來大幅上漲,進(jìn)入到下半年市場成交量波動較小, “金九銀十”平淡度過,傳統(tǒng)銷售旺季不再。值得一提的是,今年以來長沙月度樓盤開盤成交率基本維持在60%上下徘徊,日光盤現(xiàn)象相較于此前大大減少。
七、年度住宅存量
庫存方面,據(jù)研究機構(gòu)數(shù)據(jù),庫存面積整體呈上升趨勢,截至11月底庫存面積1015萬㎡,出清周期保持在10-12個月之內(nèi)。據(jù)中原11月樓市數(shù)據(jù),長沙11月住宅整體供求比1.2,內(nèi)五區(qū)住宅市場已連續(xù)4個月呈現(xiàn)供過于求的狀態(tài)。進(jìn)入12月,受年終沖刺業(yè)績的影響,長沙住宅市場供應(yīng)量繼續(xù)放大,成交情況略微上升,? ??依然顯得動力不足,短期去化壓力或持續(xù)加大。
八、區(qū)域成交表現(xiàn)
雨花區(qū)、岳麓區(qū)仍是市場供銷主力區(qū)域,兩區(qū)供應(yīng)占比74%,成交占比71%,同比提升10個百分點,比重進(jìn)一步加大,年度熱點片區(qū)(武廣、梅溪湖、濱江、麓谷等)集中在兩區(qū),明星項目頻頻發(fā)聲。
九、成交結(jié)構(gòu)表現(xiàn)
限購政策持續(xù),房票緊張未得到緩解,120㎡以上產(chǎn)品成交占比持續(xù)上漲,面積90㎡以下產(chǎn)品吸引力持續(xù)下降,市場占比被壓縮至1成;政策持嚴(yán)之下,可選范圍內(nèi)客戶趨向于一步到位, 面積120㎡以上產(chǎn)品占比近5成,同比提升8個百分點。
十、成交項目、房企排行
2019年前11月,長沙房地產(chǎn)商品住宅項目項目銷售面積TOP10分別是陽光城尚東灣、萬科金色夢想、龍湖春江酈城、綠地長沙城際空間站、萬科魅力之城、恒基旭輝湖山賦、北辰三角洲、明昇壹城、長房東旭國際、中建璟和城。其中陽光城尚東灣憑借77.24萬方的銷售面積和68.77億元的銷售金額登頂榜首。排名第二的萬科金色夢想與其還有一定差距,預(yù)計今年全年陽光城將登頂銷售榜首。
年度房價走勢分析
2019年前11月,長沙商品住宅整體成交均價在10689元/㎡。從各月份數(shù)據(jù)來看,整體房價呈小幅波動,變化不大。
熱點板塊分析
2019年長沙熱門板塊主要為星沙板塊、麓谷板塊、梅溪湖板塊、高鐵會展板塊、濱江新城板塊、洋湖板塊。
星沙板塊,2019 熱點片區(qū),區(qū)域發(fā)展進(jìn)入升級換代快車道;產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型,發(fā)展樓宇經(jīng)濟,打造“立”起來的星沙;城市配套快速落地,一二級市場關(guān)注度高。低價老盤接近售罄,新項目入市后價格斷層攀升,供求關(guān)系逆轉(zhuǎn),預(yù)計明年競爭愈加激烈;封閉型市場將被打破,未來競爭集中在茶塘。
麓谷板塊,成熟產(chǎn)業(yè)板塊,開發(fā)商進(jìn)駐意愿強,但規(guī)劃單一,配套缺失;一級市場供銷熱帶動二級市場高頻加推,萬科金色夢想成為區(qū)域年度網(wǎng)紅盤。片區(qū)成交樓面價集中在4000元/㎡,限價集中在8500-9500元/㎡;網(wǎng)紅盤炒熱區(qū)域,產(chǎn)業(yè)&品牌房企2019扎堆進(jìn)駐。新項目多為精裝,產(chǎn)業(yè)人口房票短時間難以大幅增加,預(yù)計明年進(jìn)入去化攻堅戰(zhàn),廝殺激烈。
梅溪湖板塊,品質(zhì)性價比板塊;一期進(jìn)入尾聲,二期健康產(chǎn)業(yè)先行,配套規(guī)劃齊全,未來前景好。一期出讓土地利潤空間較2018年小幅提升,供應(yīng)進(jìn)入尾聲;二期限價較一期有所下調(diào)。量價表現(xiàn)好,品質(zhì)和價格均衡看重;未來競爭方向西移,集中在一二期交界處。
高鐵會展板塊,板塊價值陸續(xù)兌現(xiàn)中,未來向東發(fā)展; 品牌大盤云集,處于熱點片區(qū)中的價格洼地。供銷一騎絕塵,時隔一年重回巔峰,供銷同比增加五成以上;明星項目熱銷助推板塊熱度。
濱江新城板塊 ,土地供應(yīng)愈加稀缺,卓越中寰、龍湖春江酈城火爆熱銷,片區(qū)熱度持續(xù); 未來住宅項目集中在北區(qū),預(yù)計熱度將北移與濱水新城承接。
洋湖板塊,城市配套落實速度加快,板塊價值快速兌現(xiàn),長沙三? ?高地價板塊之一;南片土地儲備充足,未來競爭優(yōu)勢凸顯。2019年片區(qū)住宅缺貨,價格洼地迅速填平,房價彎道超車;短時間購房者難以接受,未來預(yù)計進(jìn)入提質(zhì)高價盤認(rèn)可時期。
未來展望:
在房住不炒的樓市基調(diào)下,長沙樓市政策歷來都是非常嚴(yán)厲的,因此預(yù)判未來政策再調(diào)控升級的可能或許不大。今年以來,長沙市場的熱度持續(xù)低溫,觀望情緒濃厚,進(jìn)入到2020年如果長沙市場政策沒有釋放積極的信號,明年的成交情況或許沒有今年樂觀,因為擁有房票的人少之又少。再加之部分限價要高于目前市場價的項目入市,客戶接受度或不高,市場成交的兩極分化現(xiàn)象持續(xù)。價格方面,或有略微上浮,因為限價地塊的住宅部分限價悄然上升,明年集體入市或?qū)Ψ績r造成小幅波動。
市場預(yù)期:
今年長沙土地市場大放量,預(yù)計在明年將會有一大波新盤入市,對于房企而言市場競爭激烈。同時,今年限價地塊價格悄然攀升,未來對于購房者而言接受度有多高還需接受市場的考驗。新房市場方面,無論是供銷還是價格依然以平穩(wěn)為主,政策不變形勢下,客戶池縮小,客戶選擇面變寬,觀望情緒加重,銷售兩極分化的局面或許將繼續(xù)加劇。不排除在市場成交量持續(xù)走低的情況下,明年長沙市場“改善性”需求釋放出積極信號,但“維穩(wěn)”主旋律不變!
投資有風(fēng)險,買房需謹(jǐn)慎!
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長沙作為湖南省會城市,新一線城市,2018年GDP位于全國13位,但是長沙的房價卻全國50強都沒有進(jìn)入。所以說長沙房價是名副其實的價格洼地,均價1萬的價格,就連湖南衡陽岳陽等地市里房價都在8000多了。粗線條地來說,如果經(jīng)濟形勢好且房產(chǎn)價格低的城市還不值得做房產(chǎn)投資的話那肯定是整個房地產(chǎn)投資形勢都不好!根據(jù)目前各重大媒體以及央視釋放的信號來看,限購限售的政策都在逐步寬松,而且銀行首套房利率也已經(jīng)下調(diào),這都是有利于投資者的信號,所以就住宅來說,長沙做投資是沒有任何問題和擔(dān)憂的,可是住宅需要購房資格。題主問的是商業(yè)發(fā)展會如何,所以我大膽猜測題主你是不是沒有長沙購房資格,想在長沙投資商業(yè)?那我們緊接著討論下長沙商業(yè)前景!
長沙是一座幸福感很強的城市,湖南人生性開朗,喜歡娛樂,省會長沙尤其如此。所以你可以看到湖南衛(wèi)視以娛樂節(jié)目聞名,優(yōu)秀媒體人主持人也多是湖南的,喜劇演員奇志大兵曾紅極一時。長沙人愛娛樂愛消遣是出了名的,長沙的商業(yè)不怕多,就怕做不好,就我個人親眼看到從黃泥巴地就開始銷售的商業(yè)項目來說,叮叮mall,中茂城,德思勤,五一里,剛剛開始賣的時候幾乎都是黃泥地就預(yù)售,現(xiàn)在都開的都非常非常好。受長沙經(jīng)濟穩(wěn)低房價的紅利,長沙的人口也會越來越多,加之長沙地鐵城鐵逐步的完工,人們出行逛街更加便利,長沙的商業(yè)地產(chǎn)是非常值得期待的。
最后打個比方來說,侯家塘地鐵站賀龍體育館旁的商場丁丁mall,前年售賣的時候,大面積臨街鋪7到12萬一平,現(xiàn)在還剩下幾個預(yù)留鋪沒有賣的,是星巴克肯德基的鋪子,20平,售價300萬,年租金21萬。15萬一平,一年功夫漲了3萬一平,這就是商業(yè)投資的魅力。不過即使?jié)q了那么多你也不會賣,單價漲了租金也在飛漲,好地段,好商場,好商鋪也就等于一顆搖錢樹!當(dāng)然? ?商業(yè)地產(chǎn)比住宅投資風(fēng)險更大,一定要看準(zhǔn)看穩(wěn),最穩(wěn)的就是看地段,即使現(xiàn)在用碼頭的商家不行,但是只要碼頭好,還是會有更好的商家過來!
就聊到這里,希望能幫到您!
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